Hipoteczne kredyty denominowane - czy warto je teraz przewalutować?

Taką właśnie kwotą "postraszył" opinię publiczną przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), komunikując ją jako koszt przewalutowania wszystkich kredytów hipotecznych denominowanych w helweckiej walucie po kursie z dnia zaciągnięcia zobowiązania. Z pomysłem takim wystąpiła, prowadząca w sondażach wyborczych główna partia opozycyjna, choć mniej znaczące ugrupowania parlamentarne nie pozostając w tyle, także zdążyły ogłosić swoje "autorskie" rozwiązania jednego z trudniejszych z ekonomicznego punktu widzenia problemu. Tego typu kwota, obciążając rodzimy sektor bankowy, groziłaby - zdaniem przewodniczącego KNF - zachwianiem krajowego systemu bankowo-finansowego, a co gorsza za tę operację zapłaciliby bankowi deponenci lub budżet państwa.

Z drugiej strony te kilkadziesiąt miliardów złotych ciąży budżetom setek tysięcy rodzimych gospodarstw domowych z trudnym do przewidzenia w przyszłości skutkiem. A trzeba pamiętać, że podana kwota odnosi się tylko do wzrostu salda zadłużenia walutowych dłużników hipotecznych, wynikającego z niekorzystnych zmian kursowych. Nie dotyczy natomiast części zwyżki wskaźnika LTV (procentowej relacji salda zadłużenia do aktualnej wartości kredytowanej nieruchomości) wygenerowanej przez spadek wartości nieruchomości. Tak czy inaczej, o ile nie doczekamy się odwrócenia trendu wzrostowego na parze walutowej CHF/PLN, ktoś tę "50-miliardową dziurę" (o ile nie głębszą, w razie dalszego osłabienia złotego) będzie musiał prędzej czy później zasypać żywą gotówką. Odpowiedź na pytanie "na kogo wypadnie?" przestaje być, za sprawą politycznych pomysłów, zupełnie oczywista - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Przy okazji zanosi się na to, że temat rodzimych frankowców stanie się popularnym surowcem do wyrobu "kiełbasy wyborczej" w zbliżających się dużymi krokami wyborach parlamentarnych AD 2015. Niestety, wbrew pozorom nie jest to pożądana perspektywa dla spłacających hipoteki denominowane.

Przy tej okazji popularny stał się temat radykalnych rozwiązań, jakie w tej kwestii podjęły europejskie kraje, których systemy bankowo-finansowe zostały - tak, jak w Polsce - poddane ciężkiej próbie hipotecznych kredytów denominowanych w CHF, a więc m.in. Hiszpanii, Węgier czy Chorwacji. W tych krajach sądy po prostu uznały prawo kredytobiorców do spłaty hipotecznych kredytów we frankach po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu. Inaczej mówiąc, dały zielone światło prawu przewalutowania tych zobowiązań na krajowy pieniądz po pierwotnym kursie z dnia zaciągnięcia zobowiązania, uznając cały problem za proceder natury spekulacyjnej, wynikający z winy banków, na które spadł lub spadnie niebawem ciężar całej operacji.

Czy rodzimi frankowcy mogą mieć nadzieję, że ścieżka tego typu rozstrzygnięcia na krajowym podwórku została przetarta? Na razie nikt nie wierzy w możliwość przeniesienia tego typu rozwiązań na polski grunt. Z drugiej strony sprawa dotyczy w końcu precedensu państw Unii Europejskiej. Pytanie, czy jeżeli coś jest prawnie dopuszczalne, legalne, a przede wszystkim prawomocnie osiągalne choćby w jednym z takich państw, to czy może być absolutnie wykluczone w jakimkolwiek innym? - pyta Jarosław Jędrzyński.

Tymczasem warty odnotowania wydaje się swego rodzaju eksperyment przeprowadzony niedawno przez jeden z zarządów znanych krajowych banków, którego prezesi podjęli dość oryginalną inicjatywę, co ważne realizowaną poprzez osobisty kontakt telefoniczny z własnymi klientami hipotecznymi zadłużonymi w CHF, którym zaproponowano przewalutowanie posiadanych kredytów na polskie złote na tzw. "korzystnych warunkach". Co ciekawe, żadna z osób w ten sposób zachęcanych do pozbycia się problemu kredytu denominowanego, nie wyraziła na to zgody. Praktycznie jedynym argumentem na "nie" była granicząca z pewnością nadzieja kredytobiorców, że kurs franka kiedyś musi powrócić do "normalnych" poziomów, a więc 2 złotych z groszami. Czy jest to właściwy sposób myślenia, a także przewidywania?

Na rynkach przyjęta jest wielokrotnie potwierdzona zasada, że większość ich uczestników w kwestiach prognozowania przyszłych trendów rynkowych nie ma racji, a jeśli nawet ją czasem posiada, to tylko w charakterze wyjątku potwierdzającego przyjętą regułę. W przypadku rodzimych wierzycieli hipotecznych zadłużonych w obcych walutach z frankiem szwajcarskim na czele można przyjąć, że ta większość nie dopuszczająca myśli o przewalutowaniu kredytu po aktualnym kursie wymiany, w oczekiwaniu na "cudowne" umocnienie złotówki, to praktycznie 100 proc., czyli mniej więcej wszyscy. Wobec tego należy uznać, że określona w tej skali "większość" powinna się zdecydowanie mylić w swojej ocenie perspektyw rynku hipotecznych kredytów denominowanych jako funkcji przyszłych zmian kursowych złotego do głównych walut. Wynikałoby z tego, że zarząd wspomnianego wcześniej banku namawiając swoich klientów do przewalutowania kredytów ma absolutną rację, a odmowa przyjęcia propozycji to nieuchronny wyrok pogłębienia już w niedalekiej przyszłości własnych kłopotów wynikających z różnic kursowych. Czy zatem naprawdę warto się przewalutować? - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Rzeczywiście nie brakuje w pełni wiarygodnych argumentów przemawiających za tym , że kto nie przewalutuje swojego denominowanego kredytu już dziś po około 3,45 za franka, to być może będzie musiał zrobić to za jakiś czas, tyle tylko że już po znacząco wyższym kursie wymiany. A w takim przypadku spłata silnie "nabrzmiałego" salda zobowiązania hipotecznego przed datą przejścia na emeryturę stałaby się dla bardzo wielu rodzimych frankowców mocno problematyczna.

Wiele czynników wskazuje jednoznacznie na kontynuację trendu słabnięcia złotego do głównych walut w długim terminie. W odniesieniu do CHF mamy tu już trend pięcioletni, a więc dość mocno "zadomowiony". Powtarzające się w skali globalnej sytuacje kryzysowe o charakterze politycznym lub gospodarczym, koniec procesu (procederu) luzowania ilościowego w USA, czy też wciąż nierozpoznane jeszcze "trupy w szafie" rodzimego ministra finansów, to tylko wybrane czynniki ryzyka dla spłacających kredyty denominowane. O nieuchronnej perspektywie podniesienia szwajcarskich stóp procentowych lepiej już nie wspominać. Co zatem robić? Czy przewalutowanie to jedyna możliwość?

Za jedyną realną szansę na powrót rodzimych frankowców "z dalekiej podróży" należy raczej uznać trwałe odwrócenie obowiązującego trendu wzrostowego helweckiej waluty do polskiego złotego. Czy jest to możliwe? Na rynku walutowym, tak jak zresztą na każdym innym, nie ma podobno rzeczy niemożliwych. Notowania złotego do franka od ponad roku poruszają się w bardzo wąskim w odniesieniu do historycznych doświadczeń przedziale 3,30 - 3,55, nie mogąc wydostać się z tego zakresu w żadną ze stron. Im dłuższy czas pozostawania w tego typu konsolidacji, tym większy oczekiwany potencjał następującego potem wybicia. Nie wiadomo niestety, w którą stronę ono nastąpi, choć nastąpić raczej musi i to w niezbyt odległej perspektywie. Pozostaje mieć nadzieję, że będzie to ruch w stronę umocnienia złotego, a więc w kierunku 3,30 zł, co dałoby przesłanki do odwrócenia trwającej od kilku lat niekorzystnej dla wielu bankowych klientów tendencji - pisze Jarosław Jędrzyński.

Trzeba jednak pamiętać, że na dzień dzisiejszy przewalutowanie kredytu denominowanego to praktycznie to samo, co zamknięcie stratnej pozycji spekulacyjnej na rynku finansowym. Jeżeli saldo złotowe kredytu denominowanego wzrosło komuś pomimo wielomiesięcznych spłat raty o np. kilkadziesiąt tysięcy złotych, to suma ta jest czymś w rodzaju "papierowej" straty, która jednak ma szansę zniknąć za sprawą ewentualnego umocnienia złotego, tak samo, jak się pojawiła z racji jego osłabienia. Po przewalutowaniu kredytu na złote owa "strata" staje się rzeczywista, a więc zrealizowana. Mamy wprawdzie gwarancję, że już nie wzrośnie, jednak z drugiej strony mocno powiększone saldo zadłużenia w żaden inny sposób - poza spłatą - nie zmaleje. Dlatego decyzja o takim kroku powinna być bardzo starannie przemyślana, może bowiem na lata zaważyć na budżecie domowym kredytobiorcy.

A co, jeśli notowania franka do złotego podążą z w kierunku dokładnie odwrotnym, kontynuując obowiązującą wzrostową tendencję? Wówczas rodzimym walutowym dłużnikom hipotecznym pozostanie jedynie nieciekawa perspektywa dalszej "drogi pod górkę", z tym tylko że ponownie nieco bardziej stromą, bądź też wysoce nierealna nadzieja na przeniesienie do Polski wzorców radykalnych rozwiązań podobnych problemów np. znad Adriatyku - podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Źródło: RynekPierwotny.com