2007 - rokiem działek i domów
Eksperci Open Finance, Noble Bank i Noble Funds TFI przygotowali prognozy dla rynków: akcji, obligacji, złotego oraz nieruchomości w 2007 r. Wszystko wskazuje na to, że nadchodzący rok powinien być pomyślny dla inwestorów, chociaż nie należy spodziewać się takich okazji inwestycyjnych, jak w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
ROK 2007 W SKRÓCIE
- Dobra kondycja polskiej gospodarki i strumień pieniędzy wpływający do funduszy inwestycyjnych powinien pozwolić na utrzymanie koniunktury giełdowej, jednak indeksy nie będą rosły tak szybko jak w mijającym roku - uważa Paweł Homiński, zarządzający Noble Funds TFI. Najlepsze rokowania mają spółki budowlane, a także te produkujące dobra konsumenckie, oraz firmy z sektora handlu detalicznego. Zadecydują o tym rosnące dochody i wydatki Polaków.
Alfred Adamiec, główny ekonomista Noble Bank oczekuje z kolei stabilizacji na rynku obligacji. Negatywny wpływ na ceny mogą mieć podwyżki stóp procentowych w Polsce, pozytywny - stabilna sytuacja gospodarcza, która może zachęcić zagranicznych inwestorów do dalszego kupowania naszych papierów.
- Z kolei złoty powinien utrzymać swoją obecną siłę, choć raczej nie będzie już tak mocno zyskiwał na wartości - uważa Alfred Adamiec. Napływ inwestycji bezpośrednich, a także dotacji unijnych
i pieniądze przesyłane do Polski przez emigrantów, będą wciąż umacniać złotego. Przeciwko naszej walucie może działać szybko rosnący import - zarówno inwestycyjny, jak i konsumpcyjny.
- Rok 2007 będzie także kolejnym rokiem wzrostu cen nieruchomości, choć będzie to o wiele bardziej stonowany wzrost niż ten obserwowany w 2006 roku - szacuje Emil Szweda, analityk Open Finance. Wzrośnie zdolność kredytowa Polaków za sprawą większego zatrudnienia i wyższych pensji, które mogą zneutralizować wpływ rosnących stóp procentowych. Szybciej mogą rosnąć ceny działek niż mieszkań, ponieważ budowa domu pod miastem jest o wiele tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania w centrum, lub nowego domu od deweloperów.
Zapraszamy do zapoznania się z pełnymi opiniami specjalistów.
PROGNOZA DLA RYNKU AKCJI - Paweł Homiński, CFA, Noble Funds TFI
Rok 2007 jako całość powinien przynieść kontynuację dobrej koniunktury giełdowej, jednak jest mało prawdopodobne, by tempo wzrostu kursów akcji było porównywalne z hossą roku 2006. Ze względu na to, że wciągu ostatniego pół roku indeksy warszawskiej giełdy wzrosły o 40-50 proc. proc. bez większej korekty, prawdopodobne jest wystąpienie w ciągu najbliższych kilku-kilkunastu tygodni korekty o zasięgu 10-15 proc. Korekta ta nie powinna jednak zagrozić trwałości trendu długoterminowego.
Wśród najważniejszych czynników mających wpływ na koniunkturę na warszawskiej giełdzie warto zwrócić uwagę na sytuację na rynkach zagranicznych, wzrost gospodarczy w kraju oraz sytuację popytowo-podażową. Giełdy zagraniczne znajdują się w silnych trendach wzrostowych i systematycznie ustanawiają nowe maksima. Chociaż krótkoterminowe korekty są jak najbardziej prawdopodobne, rynek powinien utrzymać dobrą koniunkturę, choć od kilkunastu miesięcy największym potencjalnie zagrożeniem dla poziomu cen jest możliwe załamanie rynku nieruchomości.
W kraju będziemy mieć do czynienia z kontynuacją wzrostu gospodarczego w tempie przekraczającym 5 proc. Silny będzie popyt inwestycyjny (wykorzystanie środków unijnych) oraz konsumpcyjny (rosnące wynagrodzenia przełożą się na większe wydatki). Oznacza to dobre warunki funkcjonowania dla branży budowlanej, informatycznej, a także detalicznej. Na ogólnej koniunkturze gospodarczej powinny korzystać też banki.
W przyszłym roku można oczekiwać dalszej realokacji oszczędności w kierunku funduszy inwestycyjnych, również przy pomocy planów systematycznego oszczędzania. W ostatecznym rachunku pieniądze te trafią na rynek giełdowy. Popyt ze strony funduszy emerytalnych będzie raczej śladowy, gdyż podmioty te już teraz mają wysokie zaangażowanie w akcje. Z kolei zainteresowanie inwestorów zagranicznych z racji wyceny akcji na rynku wtórnym będzie warunkowane ilością dużych ofert na rynku pierwotnym.
Podsumowując, w przyszłym roku można spodziewać się dość dobrej koniunktury, choć rynek będzie podatny na korekty i w związku z tym zmienność kursów wzrośnie w stosunku do roku 2006.
W dalszym ciągu istotny będzie dobór spółek, gdyż w poszczególnych segmentach rynku będzie panować zróżnicowana koniunktura.
PROGNOZA DLA RYNKU OBLIGACJI - Alfred Adamiec, główny ekonomista Noble Bank
Na rynek obligacji w 2007 roku będzie wpływać kilka przeciwstawnych czynników. Pierwszym z nich są prawdopodobne podwyżki stóp procentowych. Moim zdaniem RPP podniesie stopy dwukrotnie po 25 punktów bazowych, więc na koniec 2007 r. oczekuję stopy interwencyjnej na poziomie 4,50 proc. Ten czynnik działa niekorzystnie na ceny obligacji. Z drugiej jednak strony stosunkowo stabilny rozwój naszej gospodarki, niski deficyt obrotów bieżących oraz niski deficyt budżetowy skłaniają do lokowania w polskie obligacje.
Polska stopniowo przeistacza się w kraj niskiego ryzyka inwestycyjnego, nawet niższego niż niektóre kraje "starej Europy", a oferuje nadal nieco większą rentowność papierów skarbowych niż obligacje strefy euro. Dla pewnej grupy inwestorów - o stosunkowo dużej awersji do ryzyka - polskie obligacje są ciekawą alternatywą dla obligacji krajów należących do gospodarczej elity świata. Nie bez przyczyny azjatyccy bankierzy sondowali możliwości ulokowania części swoich rezerw walutowych w polskie obligacje - w ramach operacji zmiany waluty, w której utrzymuje się te rezerwy - z dolara amerykańskiego na inne waluty. Ale dla inwestorów szukających na światowych rynkach nadzwyczajnych okazji do zysku Polska nie jest już atrakcyjna z powodu zbyt niskich rentowności w stosunku np. do obligacji brazylijskich, czy tureckich.
Niekorzystnie na polskie obligacje będą wpływać ewentualne wzrosty rentowności obligacji krajów europejskich. Może okazać się, że proces konwergencji w zakresie papierów skarbowych już niemal dokonał się. Wówczas premia za ryzyko kupna polskich obligacji, a nie np. niemieckich będzie naprawdę znikoma. Wówczas jedyną motywacją do inwestycji w nasze papiery skarbowe będzie dywersyfikacja portfela. W zamian za to będzie można raczej liczyć na polskie instytucje finansowe. Popularność funduszy inwestycyjnych wygeneruje popyt nie tylko na akcje, ale również na obligacje - choćby jako części składu portfeli funduszy zrównoważonych i stabilnego wzrostu.
W wyniku tych przeciwstawnych tendencji raczej trudno liczyć na stały i mocny trend wzrostowy lub spadkowy na rynku polskich obligacji. Czeka nas raczej trend horyzontalny rentowności z niewielkimi oscylacjami wokół poziomu 4,6-4,8 proc.
PROGNOZA DLA RYNKU ZŁOTEGO - Alfred Adamiec, główny ekonomista Noble Bank
Koniec roku kalendarzowego jest tradycyjnie okresem umacniania się złotego w stosunku do innych walut. Ma to związek z doskonałą kondycją naszej gospodarki i rozliczaniem rocznych zysków inwestorów zagranicznych. Od dwóch lat dochodzi jeszcze inny czynnik - transfery walut obcych do Polski w okresie przedświątecznym. Głównym źródłem tych transferów jest nowa fala polskiej emigracji zarobkowej. Wielkość środków przekazywanych w walutach przez pracujących za granicą zaczyna być znacząca nawet w stosunku do zagranicznych inwestycji bezpośrednich, czy środków unijnych. Jednak tę wielkość najtrudniej oszacować. Brak dokładnych danych utrudnia ocenienie wpływu tego czynnika na kurs złotego. Pytanie o siłę złotego w stosunku do innych walut de facto oznacza rozstrzygnięcie kwestii ilości walut napływających do naszego kraju w porównaniu do wypływu tych walut. Oczywiście w krótkim terminie na relacje kursowe oddziałują także spekulanci, ale na przestrzeni roku zdecydowanie największe znaczenie mają czynniki fundamentalne.
Ogromna kwota 90 mld euro funduszy unijnych do wykorzystania w ciągu najbliższych 6 lat działa na wyobraźnię i już obecnie umacnia złotego. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne (w bieżącym roku około 10 mld euro) też wydatnie wspomagają ten proces. Transfery emigrantów zarobkowych działają podobnie.
Z drugiej zaś strony znacząco rośnie import, szczególnie inwestycyjny. Z kolei coraz mocniejszy złoty pogarsza warunki eksporterów. Te elementy ekonomicznego otoczenia działają na niekorzyść złotego. Jeśli gospodarka światowa zwolni nieco w przyszłym roku, zgodnie z prognozami, ulokowanie na zagranicznych rynkach polskich produktów będzie znacznie trudniejsze niż obecnie. A popyt wewnętrzny i inwestycje mogą nie wystarczyć do dalszego dynamicznego rozwoju naszego kraju. Można byłoby w takiej sytuacji spodziewać się przynajmniej werbalnych interwencji naszych decydentów. Interwencje te byłby nakierowane na osłabienie złotego w celu pobudzenia eksportu. Inną sprawą pozostaje podatność rynku na takie interwencje. Jeśli fundamenty gospodarki będą mocne, a stopy procentowe będą łagodnie wzrastać, to o długotrwałym osłabieniu złotego można raczej zapomnieć.
W 2007 r. najprawdopodobniej dojdzie do dalszego osłabienia dolara do złotego. Wynika to
z przeciwnego kierunku zmian stóp procentowych w Polsce i USA. Duża część ruchu walut, wynikającego z tego procesu już została zrealizowana. Dlatego w skali całego przyszłego roku umocnienie naszej waluty raczej nie powinno przekroczyć 5 proc. Natomiast euro i inne waluty europejskie zapewne będą odporniejsze na przecenę w stosunku do złotego, choć nie można wykluczyć lekkiego umocnienia polskiej waluty. Jednak największą część premii w postaci siły waluty - za proces konwergencji już otrzymaliśmy w poprzednich latach.
PROGNOZA DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI -Emil Szweda, analityk Open Finance
Na początek dobra informacja. W przyszłym roku oczekiwany jest dalszy wzrost zdolności kredytowej Polaków. Wpłyną na to dwa czynniki coraz więcej osób znajduje legalne zatrudnienie (a osiąganie stałych i udokumentowanych dochodów to podstawa ustalenia zdolności kredytowej). Po drugie - w przyszłym roku wzrosną nasze pensje, presja na wzrost płac będzie coraz bardziej widoczna.
Niestety na tym dobre wiadomości się kończą. Z drugiej bowiem strony na ograniczenie zdolności kredytowej będą oddziaływać rosnące stopy procentowe. Wzrost oprocentowania kredytów złotowych z 5,20 do 5,70 proc. może ograniczyć zdolność kredytową trzyosobowej rodziny o przeciętnych dochodach nawet o ok. 5 proc. Ale też wzrost dochodów np. o 5 proc. może wpływ rosnących stóp procentowych zneutralizować, a wzrost dochodów o 10 proc. zaowocowałby w takim wypadku nawet zwiększeniem zdolności kredytowej o ok. 4 proc. Oczywiście to tylko przykład każdy ma inną zdolność kredytową, różne zarobki i różne wydatki.
Nie mniej oczekiwany wzrost pensji i utrzymanie oprocentowania kredytów na relatywnie niskim poziomie, pozwala oczekiwać niewielkiego wzrostu zdolności kredytowej w 2007 roku.
To jeden z czynników, który zadecyduje o tym, że popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzyma się w przyszłym roku na wysokim poziomie. Równocześnie podaż z rynku pierwotnego wciąż będzie niska, choć zapewne wyższa niż obecnie (urzędy wydają więcej pozwoleń na budowę), z tym, że w sprzedaży znajdą się coraz bardziej odległe projekty z datą realizacji w 2009 i 2010 roku. Ten splot okoliczności w najlepszym razie pozwoli na utrzymanie cen na obecnych poziomach, natomiast większe szanse ma scenariusz, w którym ceny będą nadal rosły.Trzeba także pamiętać, że coraz większą rolę na rynku nieruchomości odgrywa popyt inwestycyjny - od ludzi, którzy są zainteresowani osiągnięciem krótkoterminowych zysków z kupna i sprzedaży mieszkań. Ponieważ wyraźne nasilenie takiego popytu widzieliśmy w mijającym roku, a zwykle tego rodzaju inwestycje trwają od trzech do dziesięciu lat, większej podaży mieszkań ze strony tych inwestorów należy oczekiwać nie wcześniej niż w latach 2008-2009, a pamiętając o regulacjach podatkowych (sprzedać mieszkanie bez podatku można po pięciu latach od nabycia), nawet w 2011-2012. Zatem rynek podaży wciąż będzie płytki, utrzyma się za to liczba kupujących. W efekcie ceny mogą wzrosnąć, choć oczywiście szaleństwem byłoby oczekiwanie, że tempo wzrostu cen zostanie utrzymane. Wciąż można jednak liczyć na to, że wartość mieszkań będzie rosła o 10-15 proc. w skali roku.
Działki i domy
Ponieważ mieszkania w dobrym standardzie są już bardzo drogie nawet jak na kieszeń dobrze zarabiających Polaków (osiągając około 15 tys. złotych dochodu brutto można myśleć o kupnie mieszkania granicach 100 metrów kwadratowych, w dobrej lokalizacji w największych miastach Polski), można oczekiwać zwiększonego zainteresowania rynkiem działek i gotowych domów. Oczekuję szybszego wzrostu cen działek (o ok. 20 proc.) niż gotowych domów (o ok. 5 proc.), ponieważ budowa domu własnymi środkami jest wciąż znacznie tańszym przedsięwzięciem niż kupno gotowego domu lub segmentu od dewelopera lub na rynku wtórnym. Wprawdzie w 2006 r. ceny podmiejskich działek rosły znacznie powyżej oczekiwań, co może wpłynąć na ograniczenie popytu ze strony indywidualnych nabywców, to jednak sprzedający nie będą mieli motywacji aby obniżać ceny, ponieważ grunty są bardzo tanie w utrzymaniu - ceny działek mogą więc rosnąć, nawet jeśli rzeczywistych transakcji będzie mniej niż w 2006 roku.
