Budownictwo: Potrzeba pieniędzy, nie gruntów

Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt ustawy, który umożliwi bezpłatne przekazywanie gminom gruntów skarbu państwa na cele budowy mieszkań. W zamian za to gminy będą musiały w ciągu 18 miesięcy rozpocząć budowę i w ciągu następnych 2 lat wybudować nowe mieszkania. Jeżeli tego nie zrobią, to będą musiały ponieść dodatkowe opłaty za każdy rok użytkowania gruntu.

- Projekt jest odpowiedzią rządu na plany zwiększenia budowy mieszkań. Często budownictwo się nie rozwija, gdyż wiele gmin nie posiada odpowiednich gruntów i my chcemy im pomóc - mówi Andrzej Aumiller, minister budownictwa.

Andrzej Aumiller, minister budownictwa, twierdzi, że ustawa o gospodarce nieruchomościami zmobilizuje inwestorów do budowy tanich mieszkań

Grunty dla gmin

Zgodnie z projektem ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami gruntowymi skarbu państwa na cele budownictwa mieszkaniowego pozyskiwane mają być grunty należące do starostów, Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego oraz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Według planów ministerstwa na cele mieszkaniowe mają być przeznaczone grunty, które są zakwalifikowane na realizację celów mieszkaniowych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planów nie ma, to grunty będą kwalifikowane do przekazania na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo projekt dopuszcza przekazywanie gruntów przeznaczonych na inne cele niż mieszkaniowe, jeżeli są położone w granicach administracyjnych miast. Spis takich nieruchomości będzie odbywał się każdego roku poprzez wydanie rozporządzenia przez ministra budownictwa oraz właściwych ministrów sprawujących nadzór nad agencjami. Zainteresowane gminy będą otrzymywały grunty w drodze zaproszenia do zawarcia umowy użytkowania wieczystego.

Ministerstwo Budownictwa chce także, aby mieszkania budowane na gruntach skarbu państwa nie mogły przekroczyć powierzchni 75 m2. Dodatkowym ograniczeniem jest cena mieszkań. Ministerstwo proponuje w projekcie ustawy, aby gminy sprzedawały mieszkania maksymalnie po średnich cenach jednego metra w danym województwie. Zdaniem ekspertów oznacza to, że przede wszystkim w dużych miastach, jak np. Warszawa, gminy oraz prywatni inwestorzy nie będą zainteresowani budową lokali po cenach, które są dużo niższe od obowiązujących cen rynkowych.

Dopiero w sytuacji, kiedy gmina nie będzie zainteresowana pozyskaniem gruntu, będzie ogłaszany przetarg, w którym będą mogły wystartować firmy deweloperskie, prywatni inwestorzy, spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego.

- W takiej sytuacji nabywcy będą musieli zapłacić 10 proc. wartości gruntu i wybudować mieszkania w terminie 2 lat - mówi Andrzej Aumiller.

Dodaje on, że Ministerstwo Budownictwa chce w ten sposób mobilizować inwestorów do budowania mieszkań, a nie brania ziemi na ewentualne późniejsze zagospodarowanie.

Pomysł ministerstwa krytykują jednak eksperci, którzy wątpią, aby przyczynił się on do poprawy sytuacji na rynku mieszkań.

Ze strony biznesu

Przedsiębiorcy i firmy deweloperskie wskazują, że pomysł przekazywania gruntów skarbu państwa gminom nie wpłynie znacząco na wzrost budowy tanich mieszkań. Gminy już posiadają bowiem grunty, na których mogą budować mieszkania, jednak nie mają wystarczająco środków finansowych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Zdaniem deweloperów nowe rozwiązania mogą przyczynić się do powstania rocznie co najwyżej 3 tys. mieszkań, co w skali potrzeb społeczeństwa, zwłaszcza ludzi młodych, nie jest znaczącą liczbą.

- W przeszłości mieliśmy już ustawę, która umożliwiała uzyskiwanie gruntów na cele budowy mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe. Tamte rozwiązania nie przyczyniły się jednak do rozwoju budownictwa mieszkaniowego - mówi prof. Hubert Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Jego zdaniem obecnie proponowane rozwiązania także nie poprawią sytuacji na rynku mieszkań.

- Można zaryzykować stwierdzenie, że w większości grunty, którymi dysponują agencje, nie są atrakcyjne dla inwestorów. Gdyby było inaczej, to agencje już dawno sprzedałyby te nieruchomości - wskazuje prof. Izdebski.

Mieszkań nie będzie

Do pomysłu ministerstwa bez entuzjazmu podchodzą także samorządowcy.

- Pomysł jest ciekawy, jednak gminy mają dużo problemów finansowych i nie jestem pewien, czy będą w stanie wygospodarować środki na budowę mieszkań - mówi Krzysztof Jonczyk, dyrektor Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta w Poznaniu.

Dodaje on, że skoro spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy nie budują masowo wystarczającej liczby tanich mieszkań, to wątpliwe jest, aby z problemem tym poradziły sobie gminy, nawet jeżeli państwo dałoby im nieodpłatnie grunty.

Samorządowcy wskazują, że problemem nie są nieruchomości, lecz brak pieniędzy.

- Bardziej bylibyśmy zainteresowani dofinansowaniem budownictwa mieszkaniowego. Gminy posiadają bowiem uzbrojone grunty, które można wykorzystać pod budowę mieszkań, ale często brakuje im środków finansowych na ten cel - mówi Jarosław Sych, burmistrz miasta Łuków.

Zdaniem Andrzeja Porawskiego, dyrektora Biura Związku Miast Polskich, ze względu na brak środków finansowych pomysł ministerstwa należałoby zmodyfikować w ten sposób, aby gmina mogła dany grunt otrzymać, na własny koszt objąć go miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz doprowadzić do niego potrzebne media, a następnie sprzedać lub wydzierżawić go inwestorowi, który z własnych środków wybuduje na nim mieszkania.

- Takie rozwiązanie mogłoby przynieść poprawę na rynku mieszkaniowym - ocenia Andrzej Porawski.

Eksperci wskazują także, że w niektórych przypadkach istnieje zagrożenie, że nawet jeżeli gmina przyjmie grunt, to może nie zdążyć z realizacją inwestycji w wyznaczonym czasie i będzie musiała ponieść koszt dzierżawy gruntu.

Dwa lata to za mało

- Budowa bloku trwa około 2 lat przy założeniu, że inwestor posiada wystarczającą liczbę środków finansowych. Do tego czasu należy doliczyć np. czas kompletowania odpowiedniej dokumentacji oraz ewentualny czas uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego - mówi Piotr Szczegot, wiceprzewodniczący Ogólnopolskiej Komisji Rzemiosł Budowlanych w Związku Rzemiosła Polskiego. Dodaje on, że jeżeli wystąpią nieprzewidywane przestoje w pracach, np. z powodu braku materiałów budowlanych, co zdarza się coraz częściej, to okres 2 lat na ukończenie inwestycji może okazać się zbyt krótki.

Problem dostrzegają także samorządowcy, którzy wskazują, że między innymi z tych względów zawsze niezbędna będzie dokładna analiza.

- Otrzymanie takich terenów jest uwarunkowane przygotowaniem planów miejscowych poprzedzających realizację inwestycji. Z tego względu musi być dla takiego przedsięwzięcia przygotowany bardzo dokładny harmonogram, aby ocenić realność realizacji zadania w wyznaczonym czasie - mówi Mirosława Wnuk, dyrektor Biura Polityki Lokalowej w Warszawie.

Na cele budownictwa mieszkaniowego pozyskiwane mają być grunty należące do starostów, Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego oraz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej

Zdaniem prof. Izdebskiego, ministerstwo uważa, że takie proste i schematyczne działania poprawią sytuację na rynku mieszkaniowym. W rzeczywistości działania te są pozorne, a efekty, które mogą przynieść, nie będą znaczące.

Arkadiusz Jaraszek