Strategia na niepewne czasy

finanse osobiste

Sobota, 19 lipca 2008 (06:00)

Z Janem Willem Visem, zarządzającym Fortis Investments, rozmawia Kinga Żelazek

Rk: Fundusze Fortis L spółek rynku nieruchomości w ciągu pół roku zanotowały ponad 20-procentowy spadek. Dlaczego?

Jan Will Vis: Kryzys kredytowy wpłynął na obniżenie skłonności inwestorów do ryzyka, co miało swoje odzwierciedlenie w dużym spadku kursów spółek czysto deweloperskich oraz spółek wysoko lewarowanych. Ponieważ nasz fundusz miał również i takie spółki w portfelu, jego wyniki podążały za rynkiem. Teraz zmieniamy strategię. Chcemy, żeby była ona mniej ryzykowna i przypominała bardziej bezpośrednie inwestycje w nieruchomości. Dlatego dopuszczamy inwestycje w akcje takich spółek, które uzyskują co najmniej 25 procent przychodów z czynszu. Preferujemy też firmy działające na rynku nieruchomości detalicznych, jak na przykład centra handlowe, choć w swoim portfelu mamy też firmy zarządzające biurowcami.

Reklama

Które regiony świata dla funduszy spółek nieruchomościowych są szczególnie atrakcyjne?

Patrząc na portfel globalny, dokonaliśmy kilku przesunięć. Przed kryzysem kredytowym przeważaliśmy Azję, ale po krachu zwróciliśmy się ku USA. Obecnie przeważamy Europę.

W USA skutki kryzysu kredytowego boleśnie odczuwa sektor nieruchomości biurowych. Kryzys uderzył przede wszystkim w branżę finansowo-bankową, która najbardziej napędza zapotrzebowanie na przestrzeń biurową. Popyt na biura spada, ale jest to kompensowane przez małą liczbę nowych budów. Dlatego w większości regionów USA nie spodziewamy się dramatycznych spadków cen. Skutki kryzysu w USA najmniej odczuł rynek apartamentowców i dobrych centrów handlowych.

W Europie bardzo ciekawym rynkiem jest teraz Wielka Brytania, gdzie bardzo duża przecena akcji spółek rynku nieruchomości spowodowała, że warto tam inwestować. Innymi obiecującymi rynkami są: Finlandia oraz Francja. Natomiast unikamy inwestycji w Szwecji.

W Wielkiej Brytanii atrakcyjne są już wyceny spółek rynku nieruchomości, a co z rynkiem fizycznym?

Rynek mieszkaniowy czekają dalsze spadki, bo ceny domów bardzo gwałtownie wzrosły w 2006 roku i potrzebna jest korekta. Natomiast w sektorze nieruchomości komercyjnych sytuacja jest stosunkowo dobra. To, jak głębokie będą spadki na fizycznym rynku nieruchomości, zależy od lokalizacji, a także od jakości budynku. Najmniej osłabienie na tym rynku odczują prestiżowe nieruchomości, a najbardziej kryzys dotknie drugorzędne lokalizacje, które wcześniej cieszyły się zainteresowaniem inwestorów, ale teraz już są w ich niełasce.

Czy Fortis planuje powrót na rynek azjatycki? Podobno w długim terminie to rynek o dużym potencjale wzrostowym.

To zależy od wyceny i prognoz ekonomicznych. Dokonaliśmy kilku przesunięć regionalnych w globalnym portfelu i jeśli rzeczywiście USA i Europa pozostaną na niezmienionym poziomie, a Azja dokona 10-, 15-procentowej Korekty, to wycena się zmieni całkowicie i znów zaczniemy przeważać Azję. Już teraz obiecującym rynkiem jest Singapur, gdzie rośnie popyt na powierzchnie komercyjne i wraz ze wzrostem liczby ludności powinno nastąpić znaczne ożywienie na rynku nieruchomości. Dobrze rokuje na przyszłość rynek Chiński i Indyjski. Natomiast wciąż trudna sytuacja panuje na rynku Japońskim, a także w Hongkongu.

dr Paweł Grząbka - dyrektor zarządzający CEE Property Group W Polsce mamy dwa rodzaje funduszy nieruchomości. Jedne to takie, które inwestują w akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości - głównie firmy deweloperskie. Inne - to zamknięte fundusze nieruchomości, które bezpośrednio inwestują na rynku nieruchomości. Już można znaleźć giełdowe spółki deweloperskie atrakcyjnie wyceniane przez rynek. Wycena niektórych firm jest nawet niższa niż wartość księgowa posiadanych przez nie gruntów. Jednak trudno przewidzieć jak dalej będzie zachowywał się rynek akcji, dlatego takie inwestycje obarczone są sporym ryzykiem. Inwestor, któremu zależy na dywersyfikacji portfela powinien pomyśleć o funduszach, które bezpośrednio inwestują w nieruchomości. Bo tylko w ten sposób jego inwestycja będzie w małym stopniu skorelowana z rynkiem akcji. Na rynku nieruchomości warto natomiast wybrać takie fundusze, które dużą część aktywów inwestują w projekty deweloperskie. Takie projekty są bardziej ryzykowne niż inwestycje w gotowe już budynki i ich wynajem, ale w długim okresie przynoszą zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 17-30 procent rocznie. Zyski z wynajmu powierzchni biurowych są dosyć niskie i wynoszą od 5,5 do 8 procent. Można również spodziewać się, że ceny wynajmu powierzchni biurowych poza ścisłym centrum Warszawy zaczną spadać, bo rośnie ich podaż. Jeszcze dwa lata temu stawki czynszu na Górnym Mokotowie wynosiły około 13 euro, a teraz dochodzą do 20 euro za 1 metr kwadratowy, czyli nastąpił wzrost tych stawek o ponad 50 procent. Dlatego wydaje się, że rosnące ceny wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie i innych dużych miastach wyhamują, a od 2009 roku nastąpi ich spadek. Ceny wynajmu powierzchni biurowych najwcześniej powinny przestać rosnąć w Warszawie, później w Krakowie, a dopiero w następnej kolejności we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Wydaje się również, że w dużych miastach nasycony jest już rynek centrów handlowych, dlatego ceny wynajmu powierzchni handlowych również powinny się ustabilizować. Natomiast sukcesem mogą zakończyć się inwestycje w centra handlowe, ale już w mniejszych miastach - nawet tych poniżej 200 tysięcy mieszkańców. Obecnie najbardziej stabilnym segmentem polskiego rynku nieruchomości są grunty, których cena jest ściśle skorelowana z zamożnością społeczeństwa. Zamożność Polaków rośnie wraz z szybkim rozwojem gospodarki, stąd można szacować, że będą rosły ceny gruntów. Dodatkowo wzrostom tym sprzyja rozwój infrastruktury drogowej. Na polskim rynku pojawią się niebawem fundusze, które będą inwestować w grunty. Jeśli chodzi o bezpośrednie inwestycje w mieszkania to myślę, że właśnie teraz jest dobry moment do wychwytywania okazji. Bo na rynku są osoby, które dwa lata temu kupiły mieszkanie w celach inwestycyjnych i teraz chcą je sprzedać. Myślę, że ogólnoświatowy kryzys na rynku hipotecznym już nie będzie się pogłębiać i ceny mieszkań w Polsce przestaną spadać od drugiej połowy tego roku.