2011: Dobry rok dla kupujących

Nie we wszystkich miastach ceny pozostały na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego. W Olsztynie, w grudniu 2010 metr, mieszkania jest tańszy o 4,5 proc. niż przed rokiem, w Szczecinie i Toruniu o 1,3 proc., a w Katowicach o 0,8 proc. Na drugim biegunie znajdują się Wrocław i Łódź z ponad 7 proc. wzrostem ceny ofertowej na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, ale też Białystok czy Lublin, gdzie ceny są wyższe o odpowiednio 5,7 proc. i 5,3 proc.

Z drugiej jednak strony, w ciągu mijającego roku banki modyfikowały swoją politykę kredytową: spadały marże, pojawiały się atrakcyjne promocje, obniżały się wymogi dotyczące minimalnego wkładu własnego. W 2010 nadal, bez obostrzeń funkcjonował program "Rodzina na swoim", przy czym wskaźniki cenowe kwalifikujące mieszkania do objęcia programem wzrosły. Ten łatwiejszy, w porównaniu z 2009 rokiem, dostęp do kredytów stymulował popyt.

Nie mieliśmy jednak do czynienia z raptownymi skokami popytu, spowodowanymi zapowiedzią zmian w polityce kredytowej czy też ograniczeniami planowanymi dla programu "Rodzina na swoim". Można pokusić się o stwierdzenie, że Polacy wyciągnęli wnioski z sytuacji, która miała miejsce na zachodnioeuropejskich i amerykańskim rynku nieruchomości i nie podejmują pochopnych decyzji na fali optymizmu czy też obawy przed nadchodzącą zmianą.

Również właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż wykazują się większym realizmem jeśli chodzi o oczekiwania finansowe.

W porównaniu z 2009 roku, obecnie już na etapie oferty, ceny obniżane są zdecydowanie częściej i w większym stopniu. W 2009 ceny były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu (5 proc.), podczas gdy w mijającym roku aż 14 proc. sprzedających zmniejszyło cenę pierwotną.

Obecnie ceny ofertowe, jeszcze w procesie promowania nieruchomości w internecie, są obniżane średnio o 5,6 proc. (średnia dla 12 miast), podczas gdy 12 miesięcy temu średnia skala upustów wynosiła 4,9 proc. W 78 proc. modyfikowanych ogłoszeń cena ofertowa została obniżona tylko raz. Czasami okazywało się to jednak niewystarczające aby wzbudzić zainteresowanie kupujących.

W 16 proc. przypadku oferent obniżał cenę dwukrotnie, w 4 proc. trzykrotnie. Były jednak oferty, gdzie ostateczny upust cenowy rzędu 30 proc. nastąpił wskutek pięcio- sześciokrotnej modyfikacji ceny.

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

W grupie miast charakteryzujących się najwyższym poziomem cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy cena ofertowa wzrosła średnio o 2,5 proc. Duży wkład w ten wzrost ma Wrocław, gdzie średnia cena jest 7 proc. wyższa niż przed rokiem.

W kolejnych na liście miastach: Warszawie i Krakowie ceny ofertowe są wyższe o 2,8 proc. i 3 proc., czyli nieznacznie ponad poziom inflacji, co pozwala na uznanie tych rynków za stabilne. W pozostałych miastach z najdroższej siódemki wzrost cen ofertowych jest mniejszy od poziomu wskaźnika inflacji, w Poznaniu i Gdyni średnie ceny wzrosły o 1,6 proc., w Gdańsku o 1,1 proc. a w Sopocie tylko 0,5 proc.

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

W ósemce miast, charakteryzujących się poziomem cen poniżej 5 tysięcy złotych za metr, nie można mówić o jednolitej tendencji w zakresie zmian cen. Co prawda średnia zmiana liczona dla wszystkich ośmiu miast jest dodatnia i wynosi +1,7 proc., to jest to głównie zasługa 7,7 procentowego wzrostu cen ofertowych w Łodzi, prawie 6 procentowej podwyżki w Białymstoku i o 5,3 proc. wyższej ceny w Lublinie. O 3,1 proc. wyższa jest również cena metra kwadratowego w Opolu. We wszystkich 4 lokalizacjach wzrost ceny ofertowej przekracza wysokość poziomu inflacji, więc można mówić o realnym wzroście oczekiwań sprzedających w tych miastach.

W Olsztynie, Szczecinie, Toruniu i Katowicach ceny ofertowe spadły, odpowiednio o 4,5, 1,3 i 0,8 proc. Rozbieżności w kierunku zmian cen mieszkań, które obserwujemy w tej grupie miast świadczą o tym jak ważne są lokalne uwarunkowania: sytuacja gospodarcza miasta, jego atrakcyjność, skala migracji do i z aglomeracji i oczywiście ilość, rodzaj i jakość istniejących i powstających zasobów mieszkaniowych.

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla wtórnego rynku nieruchomości będą nieznaczne obniżki cen średnich. Z pewnością ograniczenie programu "Rodzina na swoim" do rynku pierwotnego ograniczy popyt na rynku wtórnym, co może przełożyć się na obniżki cen. Dodatkowo kolejne ograniczenia w dostępie do kredytów walutowych również wpłyną na zmniejszenie liczby kupujących, a następnie spadki cen.

Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl

Warszawa

Średnia cena ofertowa w grudniu 2010 wynosi 8500 złotych i jest 2,8 proc. wyższa niż w grudniu 2009. Średnia miesięczna zmiana w ciągu ostatnich 12 miesięcy wynosi +0,27 punktu procentowego. Odnotowany w skali roku wzrost średniej ceny ofertowej nastąpił przede wszystkim w okresie wiosennym i letnim, ale już jesienią nastąpiły spadki średnich cen ofertowych.

Biorąc pod uwagę dane historyczne, zmiany w dostępie do kredytów, które nastąpią w najbliższych miesiącach oraz dużą podaż na warszawskim rynku nieruchomości, możemy spodziewać się spadku cen najbliższym półroczu rzędu 4,7-5 proc.

Wrocław zakończył rok 2010 ze średnią ceną na poziomie 6740 złotych za metr kwadratowy i najwyższym wśród analizowanych miast 7 proc. wzrostem cen średnich. Także w przypadku Wrocławia, w ciągu roku miały miejsce znaczne wahania cen: w marcu, lipcu, sierpniu i listopadzie odnotowane zostały zauważalne obniżki. Prawdopodobna prognoza na najbliższe 6 miesięcy to spadek średnich cen do 5 proc.

W Krakowie w skali roku średnia cena wzrosła o 3 proc., ale w ciągu ostatnich 3 miesięcy mieliśmy do czynienia ze spadkami. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące w Krakowie to nieznaczny spadek cen średnich rzędu 2,6 proc. w najbliższym półroczu.

W Poznaniu ceny należą do najbardziej stabilnych w porównaniu z pozostałymi miastami. W ciągu 2010 roku wzrosły o 1,6 proc., przy czym dominowały miesiące z tendencją wzrostową. Takiego rozwoju sytuacji można się również spodziewać w najbliższych miesiącach. Prognoza dla Poznania wynosi +4 proc. w ciągu pół roku.

Średnia cena w Gdańsku w ostatnim roku wzrosła tylko o 1,1 proc., jednak w ciągu ostatnich miesięcy dominowały obniżki, stąd prognoza na najbliższe pół roku przewiduje spadek, ale jedynie rzędu 0,7 punktu procentowego.

Średnia cena metra mieszkania na rynku wtórnym w Gdyni, w ciągu roku, oscylowała wokół poziomu 6300 złotych za metr kwadratowy. W grudniu 2010 wynosi 6390 złotych za metr i jest wyższa o 1,6 proc. niż przed rokiem. Stabilny poziom cen, z lekką tendencją wzrostową pozwala na prognozowanie nieznacznego wzrostu, rzędu 1-2 proc. w najbliższym półroczu.

W Lublinie w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena wzrosła o 5,3 proc., a ceny rosły niezmiennie od czerwca 2010. Ten utrzymujący się od kilku miesięcy trend ma szansę na kontynuację, choć prognozowany na następnych 6 miesięcy wzrost jest niewielki - rzędu 1-2 proc.

W Opolu grudniowa cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 4350 złotych i była 3 proc. wyższa niż przed rokiem. W ciągu roku ulegała jednak dużym wahaniom, na przemian rosnąc i spadając. Statystyczna prognoza przewiduje że za 6 miesięcy cena będzie utrzymywała się na obecnym poziomie.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl