Centra i parki handlowe podbijają mniejsze miasta
W 2017 roku budowa centrów handlowych jeszcze mocnej skoncentruje się na mniejszych miejscowościach. Rozpoczęty w ciągu ostatnich dwóch lat trend utrzymają dwa czynniki: wzrost zamożności Polaków i uruchomione dotacje unijne. Pierwszy z nich ma wpływ na wysoki indeks siły nabywczej mieszkańców mniejszych miejscowości oraz decyzję o migracji mieszkańców z centrum miast na obrzeża aglomeracji. Drugi stanowi ogromny zastrzyk gotówki na rozbudowę infrastruktury drogowej.
Z informacji zawartych w raporcie PRCH Retail Research Forum, I poł. 2016 r. wynika, iż średnia ilość środków jakimi dysponują mieszkańcy miast przypadająca na 1 m kw. istniejącej i budowanej powierzchni wynosi obecnie 47 800 złotych (dla samej istniejącej powierzchni: 50 900 złotych na m kw.). W ujęciu łącznym większą od średniej dla wszystkich miast ilością środków dysponują mieszkańcy największych aglomeracji, a także miast małych (poniżej 100 tys. mieszkańców) - odpowiednio 50 700 oraz 56 600 PLN rocznie na 1 m kw. GLA.
Średnia ilość środków przypadająca na 1 m kw. powierzchni w miastach dużych to 37 200 PLN rocznie na 1 m kw. GLA, natomiast w miastach średnich - 34 000 PLN rocznie na 1 m kw. GLA. Ten wskaźnik, nasycenie powierzchni handlowej (średnia wartość wskaźnika dla miast poniżej 100 tys. mieszkańców, wyniosła 441 m kw. na 1000 mieszkańców przy 616 m kw. dla największych aglomeracji i 839 m kw. dla miast 100-200 tys. mieszkańców) oraz zdecydowanie niższe koszty budowy w porównaniu do galerii handlowych i maksymalny czas realizacji - 12 miesięcy dla większych projektów mają bardzo pozytywny wpływ na decyzje inwestorów.
Ten sam wzrost zamożności Polaków z małych miejscowości, lecz obserwowany w dużych miastach, powoduje zjawisko "rozlewania się" miast na obrzeża aglomeracji.
- Dla wielu mieszkańców Łodzi, czy Poznania mieszkanie w bloku przestało już być atrakcyjne. Mieszkańcy aglomeracji chcą zmiany komfortu życia, więc coraz częściej wraz ze wzrostem ich zamożności wybierają dom z ogrodem, z dala od zgiełku, zanieczyszczeń oraz spojrzeń wielu sąsiadów. Dodatkowo, charakter ich pracy coraz częściej nie wymaga już wychodzenia z domu, posiadania biura gdzieś w mieście - zauważa Jarosław Fijałkowski, prezes Grupy Real2B.
Migracja odbywa się z centrum miasta na obrzeża lub wręcz do pobliskiego powiatu, gdzie dominuje niska zabudowa domów jednorodzinnych. Doskonale widać to na przykładzie Poznania, gdzie największym zainteresowaniem cieszą się miejscowości leżące przy granicy z miastem. W ciągu ostatnich pięciu lat największy przyrost mieszkańców odnotowała gmina Komorniki. Według danych starostwa w latach 2011-2015 przybyło jej 4682 zameldowanych osób, co łącznie daje ponad 25,5 tys. mieszkańców. - To tego typu miejsca - jak mówi Jarosław Fijałkowski - zgodnie z procesem nieuchronnych zmian demograficznych staną się doskonałą bazą dla budowy regionalnych hybrydowych centrów handlowych.
Czynnikiem wspomagającym migrację z centrów miast na ich obrzeża i rozwijającym się wespół z tym trendem budowy centrów handlowych w mniejszych miejscowościach są fundusze unijne. W październiku 2016 roku Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad poinformowała o podpisaniu z Centrum Unijnych Projektów Transportowych kolejnych umów o dofinansowaniu budowy nowych dróg ekspresowych z budżetu UE. Podpisane umowy zwiększają do ponad 15 mld zł kwotę dotacji przyznanych już z obecnego budżetu UE na budowę w Polsce nowych autostrad, dróg ekspresowych i obwodnic miast. Warto przypomnieć, iż na inwestycje drogowe w obecnym budżecie UE przeznaczono dla Polski ponad 40 mld zł.
Poza uzyskaniem finansowania, również etap realizacji inwestycji idzie pełną parą. Na początku września ubiegłego roku Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa oszacowało, że trwa budowa 880 km nowych autostrad, dróg ekspresowych i obwodnic miast. Trwają też przygotowania do budowy 450 km kolejnych odcinków dróg krajowych, realizowanych w systemie "projektuj i buduj". To znaczy, że obecnie wykonawcy projektują te trasy i gromadzą dokumentację do uzyskania zezwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych. - Większość z nich ma być oddana do użytku w ciągu najbliższych dwóch - trzech latach, co spowoduje rozrost mapy drogowej, a tym samym zatrzymanie ludności w mniejszych miejscowościach, jak również napływ ludności ze ścisłych centrów miast - wskazuje Dominik Buczkowski, Dyrektor Operacyjny Real2B Development.
Wspomniane prognozy odnośnie lokalizacji centrów i parków handlowych pokrywają się z potencjałem i trendem rynkowym oraz strategiami sieci handlowych. Zarządzający sieciami i markami handlowymi coraz śmielej szukają nowych lokalizacji poza miastami wojewódzkimi, gdzie występuje nadpodaż salonów handlowych, a kolejny sklep powoduje wystąpienie ryzyka kanibalizacji. W przypadku mniejszych miejscowości, ze względu na niskie nasycenie powierzchni handlowych, ten problem zwyczajnie nie istnieje. Jak wskazuje Prezes Grupy Real2B - Otwarcie piętnastego sklepu w stolicy zaczyna być obciążone dużo większym ryzykiem, niż uruchomienie pierwszego salonu w Mysłowicach czy Pułtusku. Ponadto, sami mieszkańcy okolic dużej aglomeracji miejskiej, mając centrum handlowe z ulubionymi sklepami i kinem we własnym mieście wybiorą ten kierunek zamiast dwugodzinnej podróży do najbliższej aglomeracji.
Doskonałym przykładem zachodzących zmian jest sieć Empik, która w grudniu minionego roku poinformowała o otwarciu aż 6 nowych salonów w listopadzie i aktualnie liczy 236 sklepów. W całym 2016 roku powstało 14 Empików - nie tylko w dużych ośrodkach. Od połowy listopada nowe salony Empik pojawiły się w Mielcu, Oświęcimiu, Mysłowicach, Rzeszowie i Sandomierzu. Także mieszkańcy mniejszych miast mają możliwość zakupu w jednym miejscu książki, muzyki, filmów, gier, artykułów kreatywnych, zabawek edukacyjnych i biletów na rozmaite wydarzenia.
Strategię rozwoju centrów handlowych w Polsce potwierdzają także wnioski z raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman&Wakefield. W segmencie centrów handlowych jednym z najważniejszych trendów na polskim rynku pozostaje rosnący udział obiektów zlokalizowanych w mniejszych miastach (poniżej 100 tys. mieszkańców) w całości zasobów. O ile na koniec I poł. 2016 r. już ok. 17 proc. powierzchni formatu "centra handlowe" znajduje się w miastach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys., o tyle jeszcze 5 lat temu było to 12 proc., a 10 lat temu zaledwie 7 proc. Analogiczną tendencję obserwujemy w formacie parków handlowych. Na koniec I poł. 2016 r. udział miast poniżej 100 tys. mieszkańców wzrósł do 25 proc., podczas gdy 5 lat wcześniej było to tylko 9 proc.
