Ceny rosną, transakcji ubywa

Zgodnie z naszymi oczekiwaniami początek roku przyniósł spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. Podczas gdy jeszcze w grudniu przy ustalaniu wartości indeksu cen transakcyjnych obliczeń dokonywaliśmy w oparciu o 3179 transakcji, to w styczniu zanotowaliśmy ich 3031, czyli o 4,7 proc. mniej. Takie zachowanie rynku jest charakterystyczne dla tej pory roku - ostatnie miesiące starego roku przynoszą z reguły wzrost liczby transakcji, natomiast w pierwszych miesiącach nowego roku aktywność - zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających - zwykle jest mniejsza.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Obyło się też bez zaskoczenia jeśli chodzi o ceny. W styczniu, licząc miesiąc do miesiąca, indeks zyskał 0,38 proc. Ceny wzrosły w ośmiu, czyli połowie spośród monitorowanych przez nas miast. Na zachowanie indeksu największy wpływ miały wzrosty cen na rynkach o największej liczbie transakcji, w tym głównie w Warszawie (+1,1 proc.), Poznaniu (+0,2 proc.) czy Gdańsku (+0,1 proc.).

Rok do roku indeks cen transakcyjnych stracił 0,43 proc., a od grudnia 2007 roku, czyli od daty jego pierwszego notowania, spadł o 11,52 proc. Pomimo spadku indeksu w okresie ostatnich 12 miesięcy, ceny w niektórych miastach wzrosły. Do wyjątków należą: Warszawa (+4 proc.), Łódź (+3,5 proc.) i Kraków (+0,6 proc.). Kontrastuje to ze spadkami cen obserwowanymi w m.in. we Wrocławiu (-2,3 proc.), Poznaniu (-5,2 proc.) czy Gdańsku (-6,3 proc.). Warto przy tym zwrócić uwagę, że w Warszawie, Łodzi czy Krakowie w ciągu 2010 roku limity w ramach programu Rodzina na Swoim rosły (najbardziej w stolicy: o 18 proc.), natomiast we Wrocławiu czy Poznaniu przez cały rok niemal nie uległy zmianie. Wyjątkiem jest tylko Gdańsk, gdzie limity wzrosły, a ceny po jakich przeprowadzano transakcje, spadły. Publikowany już od ponad roku indeks cen mieszkań, obliczany jest na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Trzeba uwzględnić przy tym, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, ale również to, że w części jest on efektem wzrostu skali działalności zarówno Open Finance, jak i Home Broker.

Nie da się nie zauważyć, że istnieje pewien związek pomiędzy zmianami cen w największych miastach w ostatnim roku i limitami obowiązującymi w ramach programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim. Ceny mieszkań łapiących się do programu (do 75 m2 powierzchni), trzymają się mocno, a nawet wykazują tendencję wzrostową, natomiast mieszkania większe zachowują się wyraźnie słabiej.

Jednocześnie trzeba mieć na uwadze, że limity w RnS najprawdopodobniej już od kwietnia zostaną znacznie obniżone (o ponad 21 proc.), a dodatkowo program stanie się mniej dostępny z powodu ograniczenia go tylko do rynku pierwotnego i wprowadzenia limitu wieku (35 lat), do którego będzie można z programu skorzystać. Mieszkania kupowane w ramach programu to ok. jedna piąta całego rynku (zgodnie z naszymi listopadowymi prognozami w 2010 roku banki udzieliły 220-230 tys. kredytów hipotecznych, a wg danych BGK w tym czasie udzielono ponad 43 tys. kredytów z dopłatą).

Po zmianach, uwzględniając obecne ceny, spadnie dostępność mieszkań, które będą łapały się do programu. Teoretycznie, gdy podaż maleje, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, cena rośnie. Nie należy jednak zapominać o czynnikach ograniczających popyt, takich jak ustalenie górnej granicy wieku potencjalnych beneficjentów programu (jedna czwarta osób, które dotychczas skorzystały z programu, miała ponad 35 lat) czy rosnących kosztów obsługi kredytów hipotecznych, których oprocentowanie będzie coraz wyższe w efekcie podwyższania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

W dłuższej perspektywie nie ma też co obawiać się o podaż, bo w dyspozycji deweloperów cały czas pozostają tysiące gotowych mieszkań, a budowa dziesiątków tysięcy kolejnych rozpoczęła się w ubiegłym roku. Prawdopodobnie duża część z tych lokali tworzona jest z myślą o sprzedaży w ramach RnS, a więc do tego programu dostosowana. Naszym zdaniem jest spora szansa na to, że ceny na rynku pierwotnym będą podążały w ślad za limitami RnS.

Podsumowując, biorąc pod uwagę fakt, że RnS ma działać jeszcze do końca przyszłego roku, a mieszkań u deweloperów nie powinno zabraknąć, osoby zainteresowane skorzystaniem z programu (i nie tylko) wcale nie muszą się spieszyć, bo może się okazać, że jeśli trochę poczekają, to kupią mieszkanie nieco taniej. Generalnie w bieżącym roku oczekujemy niewielkiego, kilkuprocentowego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym, za którym podąży rynek wtórny.

Bernard Waszczyk, Open Finance

W styczniu ceny mieszkań drugi raz z kolei kosmetycznie wzrosły. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne M w największych polskich miastach straciło na wartości mniej niż 0,5 proc. W tym samym czasie najwyższy poziom cen transakcyjnych przypadł na maj, kiedy to względem stycznia 2010 obserwować można było wzrost na poziomie 2,3 proc. Dane te świadczą niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie. Sytuację taką obserwować można od połowy 2009 roku, kiedy to zatrzymana została fala pokryzysowej przeceny.

W styczniu po raz pierwszy od 10 miesięcy spadła liczba zawieranych transakcji (licząc miesiąc do miesiąca). W pierwszym miesiącu roku było ich o 4,7 proc. mniej niż w grudniu. Należy jednak zauważyć, że jest to wynik czynników sezonowych. Chodzi tu przede wszystkim o wpływ na rynek nieruchomości okresu świątecznego - wigilii i nowego roku, które w połączeniu z niesprzyjającą aurą powodują, że mniej osób myśli o zakupie nieruchomości. Potwierdzają to dane Home Broker o liczbie nabywców zgłaszających chęć zakupu mieszkania. W grudniu 2010 roku była ona niższa o ponad 15 proc. niż w listopadzie. Warto tu zauważyć, że liczba transakcji spadła trzykrotnie mniej niż wielkość popytu. Czynnik ten można więc oceniać pozytywnie, upatrując w nim świadectwa siły rodzimego rynku.

Co przyniesie przyszłość na rynku nieruchomości? Zgodnie ze styczniową prognozą Home Broker przeciętna cena mieszkań w największych miastach powinna wzrosnąć w perspektywie roku o 1,5 proc. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,5 proc. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

Za wzrostem cen przemawiać może rosnący popyt na mieszkania. Zgodnie z danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 50 proc. względem początku roku. Z jednej strony świadczy to o pozytywnym nastawieniu nabywców co do ich przyszłej sytuacji finansowej, a z drugiej wynika z postępującej liberalizacji polityki kredytowej banków. Warto bowiem zauważyć, że przeciętna marża kredytów denominowanych w rodzimej walucie wynosiła w styczniu zeszłego roku 2,53 proc., podczas gdy 12 miesięcy później było to 1,59 proc.

W obszarze finansowania bankowego należy jednak zauważyć, że rada polityki pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, za czym postępuje wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Bez wątpienia będzie to czynnik wpływający negatywnie na koszty obsługi długu oraz samą wysokość zdolności kredytowej przeciętnej rodziny. Presję na spadek cen nieruchomości wywiera także rekordowa podaż na rynku pierwotnym.

Warto tu zauważyć, że deweloperzy rozpoczęli w 2010 roku budowę przeszło 42 proc. większej liczby mieszkań niż w rok wcześniej. Negatywną zmianą będą także planowane przez rząd zmiany w programie Rodzina na Swoim. Mają one za zadanie znaczne zmniejszenie dostępu do dofinansowania kredytów poprzez wyłączenie możliwości zakupu mieszkania używanego, obniżenie limitów cen oraz ograniczenie grona beneficjentów do osób w wieku co najwyżej 35 lat. Nie należy jednak demonizować wpływu tych zmian na rynek nieruchomości. Obecnie w ogólnej liczbie nowych kredytów hipotecznych te z rządowym wsparciem stanowią tylko kilkanaście procent, a należy zauważyć, że zasady kwalifikacji do dofinansowania są teraz liberalne.

Warto tu szczególnie zwrócić uwagę na obowiązujące limity cen. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker średnie ceny transakcyjne we wszystkich 16 badanych miastach były niższe od limitów kwalifikujących do Rodziny na Swoim. Największe różnice występują w Łodzi, Bydgoszczy i Olsztynie. W miastach tych przeciętna cena transakcyjna w ostatnich trzech miesiącach była o przeszło 2 tys. zł za m kw. niższa niż obowiązujący ustawowy próg kwalifikujący do wsparcia. Bez wątpienia sytuacja taka wypacza założenie programu, który pierwotnie miał pomagać rodzinom i osobom samotnie wychowującym dzieci w zakupie własnych i relatywnie tanich czterech kątów.

Teraz natomiast w wielu miastach można z rządowym dofinansowaniem kupić mieszkanie o podwyższonym standardzie w centrum miasta. Najbliższa założonej przez ustawodawcę sytuacja ma miejsce w Szczecinie, Lublinie i Krakowie, gdzie średnia cena transakcyjna jest niższa od limitu ceny w Rodzinie na Swoim nie więcej niż o 200 zł za m kw. Na podstawie tych danych widać więc, że metodologia ustalania limitów cen jest opracowana niepoprawnie, gdyż nie traktuje równo obywateli. Proponowane przez rząd zmiany najprawdopodobniej zmniejszą, ale nie zniwelują tych dysproporcji.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Pobierz darmowy: PIT 2010