Ile zapłacimy za "mieszkania plus"?
Program Mieszkanie Plus wzbudza spore zainteresowanie Polaków. Dzieje się tak, mimo że liczba powstających "mieszkań plus" jeszcze nie przekroczyła 500 sztuk. Rodacy często interesują się zapowiadaną możliwością stopniowego wykupu lokali na własność. Warto zatem sprawdzić, ile może kosztować rządowe mieszkanie w ramach spłaty trwającej przez 25 lat.
W przypadku programu Mieszkanie Plus wciąż mamy do czynienia z brakiem szczegółowych informacji. Treść Narodowego Programu Mieszkaniowego sugeruje, że miesięczny czynsz dla lokatorów "mieszkań plus" wyniesie od 10 do 20 zł/m kw. Ta stawka, zapewniająca zwrot kosztów budowy i zysk dla inwestorów, nie uwzględnia m.in. opłat za media i opłat związanych z częściami wspólnymi budynku.
Osoby zamierzające wykupić lokal na własność będą musiały dopłacić pewną kwotę. Taka miesięczna dopłata ma wynieść 2 zł/m kw. przy najniższej stawce czynszu (10 zł/m kw.) i 4 zł/m kw. w przypadku najwyższej stawki czynszowej (20 zł/m kw.). Zatem łączny koszt wynajęcia "mieszkań plus" (bez uwzględnienia mediów i pozostałych opłat eksploatacyjnych), wyniesie od 12 do 24 zł/m kw. miesięcznie. Minimalna stawka (12 zł/m kw.) jest realna tylko dla małych miast. W przypadku metropolii realistyczny wydaje się miesięczny koszt najmu i wykupu zbliżony do 24 zł/m kw.
W ramach analizy kosztów wykupu warto uwzględnić przykłady dotyczące mieszkania z minimalną oraz maksymalną stawką czynszu.
Miesięczna opłata za lokal w programie Mieszkanie Plus wynosi 12 zł/m kw. Podana stawka uwzględnia już opłatę za wykup mieszkania (2 zł/m kw.). Do czynszu (10 zł/m kw.) nie wliczono mediów oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych. Przykładowe mieszkanie, położone w małym mieście, liczy sobie 40 m kw. Łączny koszt najmu w skali miesiąca wyniesie zatem 480 zł (w tym 80 zł opłaty za wykup).
Miesięczna opłata za lokal w programie Mieszkanie Plus wynosi 24 zł/m kw. Podana stawka uwzględnia już opłatę za wykup mieszkania (4 zł/m kw.). Do czynszu (20 zł/m kw.) nie wliczono mediów oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych. Przykładowe mieszkanie z Warszawy liczy sobie 50 m kw. Łączny koszt najmu w skali miesiąca wyniesie zatem 1200 zł (w tym 200 zł opłaty za wykup).
Po przyjęciu powyższych założeń i najczęściej deklarowanego czasu spłaty lokalu (25 lat) można obliczyć sumę samych opłat za wykup oraz sumę czynszów i wspomnianych opłat. W obliczeniach warto uwzględnić inflację. Jej przykładowa roczna stawka wynosi 2,50 proc. i odpowiada długookresowemu celowi inflacyjnemu Narodowego Banku Polskiego.
Wyniki samodzielnych obliczeń wskazują, że dla "mieszkania plus" (40 m kw.) z minimalną stawką czynszu suma opłat za wykup wyniesie 24 000 zł po 25 latach. Po doliczeniu czynszów analogiczna kwota wzrasta już do 144 000 zł. Taka suma za ćwierć wieku będzie miała identyczną wartość jak obecne 77 832 zł (przy inflacji wynoszącej 2,50 proc. rocznie).
Koszty wykupienia lokali z maksymalną stawką czynszu oczywiście będą o wiele wyższe. Po uwzględnieniu miesięcznej stawki za 1 m kw. na poziomie 24 zł łączny koszt wykupu mieszkania o powierzchni 50 m kw. wynosi 360 000 zł. Po 25 latach zakładanej inflacji wspomniana kwota będzie mieć identyczną siłę nabywczą jak obecne 194 581 zł. Oczywiście nie można przewidzieć rynkowej wartości "M", które uczestnik programu Mieszkanie Plus nabędzie na własność, np. za 25 lat. W przypadku małych miast, zagrożeniem wydaje się spadek cen lokali związany z problemami demograficznymi.
Jeżeli proponowane warunki wykupu lokali z programu Mieszkanie Plus zostaną rzeczywiście wprowadzone, to najemcy będą mieli sporą motywację do stopniowej spłaty. Nawet w przypadku lokali z najwyższym czynszem dopłata za wykup ma być niewielka (miesięcznie 4 zł/m kw.). Atrakcyjność rządowej oferty zmniejsza fakt, że czynsz dla każdego lokatora (10-20 zł/m kw.) nie będzie uwzględniał kosztów eksploatacyjnych.
W związku z powyższym, podstawową stawkę czynszu (10- 20 zł m kw.) też trzeba wliczyć do kosztów wykupu. Po takiej zmianie koszty wykupienia "mieszkań plus" mogą nie przedstawiać się już tak bardzo atrakcyjnie (zwłaszcza w dużych miastach). Opisywana sytuacja nie powinna dziwić, gdyż pomysłodawcy programu Mieszkanie Plus zapowiadali komercyjny poziom czynszów oraz inwestycyjny charakter całego przedsięwzięcia.
Andrzej Prajsnar
