Mieszkania i nieruchomości - czy hossa może przynieść wyższe ceny ?

nieruchomości i budownictwo

Czwartek, 10 sierpnia 2017 (06:00)

Czy niespotykane dotąd tempo sprzedaży mieszkań deweloperskich pociągnie za sobą podwyżki cen? Co za tym przemawia? Polacy kupujący z myślą o lokacie kapitału, postrzegają nieruchomości jako alternatywę wobec trzymania pieniędzy na niskooprocentowanych lokatach.

Zakupy inwestycyjne wspomagają koniunkturę na rynku nieruchomości - zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Inwestorzy w czasach niskich stóp procentowych, właśnie w nieruchomościach widzą szansę zarobku.

Na rynku mieszkaniowym firmy deweloperskie pobijają rekordy sprzedaży i podaży. W największych miastach kraju w zeszłym roku nabywców znalazło około 60 tys. nowych mieszkań. To rekord. Deweloperzy wierzą w mocny popyt, dlatego utrzymuje się również rekordowa podaż.

W 2016 roku oddały do użytku 79 tys. mieszkań, co stanowiło wynik aż o blisko 27 proc. lepszy niż rok wcześniej. Także pozwoleń na budowę było więcej. Wydano ich ponad 106 tys. - o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

Reklama

Świetna koniunktura wynika z kilku czynników - po pierwsze rekordowo niskich stóp procentowych, które znacznie poprawiają naszą zdolność kredytową, po drugie z programu MDM, który wspiera sprzedaż w segmencie popularnym, po trzecie - z ogólnego wzrostu zamożności, poprawy zarobków i optymizmu jeśli chodzi o sytuację gospodarczą.

Oprócz tych czynników bardzo istotnym elementem są zakupy inwestycyjne. Kupujący z myślą o lokacie kapitału, postrzegają nieruchomości jako alternatywę wobec trzymania pieniędzy na niskooprocentowanych lokatach czy też w papierach wartościowych. Oprócz prawdopodobieństwa zachowania kapitału, do inwestowania w nieruchomości skłania dobra koniunktura na rynku najmu. Szacuje się że w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków na wynajmie średni roczny zwrot wynosi około 5 proc.

O tym, że rośnie udział zakupów inwestycyjnych, świadczą dane dotyczące transakcji za gotówkę. Wg NBP ich wartość w największych miastach kraju, na koniec ubiegłego roku wyniosła 3,6 mld zł. Udział zakupów gotówkowych wynosił 65 proc. w analizowanym okresie. W ciągu 4 lat - od IV kw. 2012 wzrosła ona z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Rynek najmu kusi jednak również tych, którzy kupują nieruchomości finansując je kredytem. Niskie stopy procentowe i odpowiednia średnia wysokość czynszów gwarantują na chwilę obecną możliwość pokrywania rat kredytowych przychodami z najmu.

W miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań, przeciętny czynsz najmu za mieszkanie 50 - metrowe to około 1500 zł. Jeśli hipotetyczny kredytobiorca decyduje się na nieruchomość wartą 300 tysięcy złotych i - dysponując wkładem na poziomie 20 proc. - zaciąga kredyt w wysokości 240 tysięcy, to miesięczna wysokość raty, przy kredycie na 30 lat, w ratach równych, wyniesie go obecnie około 1100 zł.

O atrakcyjności zakupów pod wynajem świadczy też pośrednio rozwój nowych, jak na polskie warunki, form inwestowania. Popularnością cieszą się projekty najmu typu instytucjonalnego - np. akademiki, mieszkania dla seniorów, condo i aparthotele. Wszystko to są nowe formy inwestowania, ale szybko zyskują one popularność.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Także na rynku nieruchomości komercyjnych, zakupy inwestycyjne rosną. Świetna koniunktura trwa przede wszystkim na rynku biurowym i magazynowym. Bardzo wysoką podaż równoważy odpowiednio wysoki popyt, dzięki czemu stawki czynszów najmu pozostają stabilne.

Wg Colliers International (Market Insight - Raport Roczny 2017) w zeszłym roku w podaży powierzchni magazynowej odnotowano rekordowy przyrost o 1,2 mln mkw. Jeśli chodzi o biura było to 900 tys. mkw. Wartość inwestycji (transakcji kupna - sprzedaży) w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła wg Colliers International 4,6 mld Euro.

Eksperci spodziewają się, że w tym roku kolejni nowi inwestorzy będą decydować się lokować swój kapitał w nieruchomości nad Wisłą. Z danych wynika, że i ten rok będzie rekordowy. Podaż nowych magazynów może przekroczyć 1,5 mln mkw., natomiast jeśli chodzi o biura - w budowie pozostaje kolejne 900 tys. mkw. nowych obiektów biurowych.

Z danych analityków WGN wynika jednak, że oprócz tradycyjnych obiektów inwestycyjnych na rynku komercyjnym, na znaczeniu zyskują alternatywne formy inwestowania. Rosnącą popularnością cieszy się rynek nieruchomości hotelowych i apartamentowych. Wynika to z szybkiego wzrostu w branży turystycznej, który przekłada się na duży popyt na tego typu obiekty.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN

Sprzedaż nowych mieszkań nigdy jeszcze w Polsce nie szła tak dobrze. Kolejne raporty mówią o sukcesach firm i przynoszą następne rekordy. Popyt na mieszkania jest tak duży, że pomimo rekordowo wysokiej ilości wprowadzanych na rynek mieszkań i rozpoczynanych inwestycji, oferta deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce w ostatnim kwartale, nie tylko nie wzrosła, ale jeszcze się skurczyła.

Sprzedaż przerosła nową podaż. I już dziś prognozowany jest najlepszy, roczny wynik pod względem ilości sprzedanych mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.

Utrzymujący się od dawna duży apetyt na nowe mieszkania sprawia, że w ostatnich latach mogliśmy obserwować zjawisko powolnego, ale wyraźnego wzrostu cen. Najnowsze raporty mówią, że średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju w drugim kwartale br. była o ponad 8 proc. wyższa niż lokali, które trafiły do oferty w poprzednich trzech miesiącach i o prawie 6 proc. wyższa od stawek ofertowych sprzed roku. Czy możemy się spodziewać dalszych wzrostów cen? Jakie czynniki mogą o tym zdecydować?

Zmiana struktury oferty mieszkaniowej

Obecny wzrost cen ofertowych mieszkań może być wynikiem zmiany struktury lokali, które w ostatnich miesiącach weszły do oferty. Dobra sytuacja gospodarcza w kraju i wzrost dochodów Polaków powoduje, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wyższym standardzie, dlatego deweloperzy wprowadzają teraz więcej takich inwestycji. Poza tym, w nowej ofercie pojawiło się mniej mieszkań z segmentu popularnego, co można czytać jako odpowiedź firm na wyczerpujące się źródło dopłat w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.

W najbliższym czasie możemy jednak być świadkami kolejnych wzrostów cen, na które wpływ będzie miała, już nie tylko jakość rozpoczynanych projektów, ale wyższe koszty budowy. W związku z przygotowywanymi na szeroką skalę inwestycjami infrastrukturalnymi w przyszłym roku najwyższe wzrosty mogą notować przede wszystkim koszty robocizny. Ponadto, jak informują deweloperzy, stale rosną ceny gruntów i zmniejsza się dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych. Do tego dojdą jeszcze wyższe koszty finansowania projektów z uwagi na obciążenia nakładane na banki.

Lokata w nieruchomości

Ponadto, niezwykle znaczący wpływ na rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym, jak zauważa Tomasza Sadłocha z firmy Ochnik Development, ma poziom stóp procentowych. - Stopy referencyjne NBP utrzymują się obecnie na bardzo niskim poziomie 1,5 proc., a inflacja ustabilizowała się w granicach 2 proc. Oznacza to że mamy teraz ujemne realne stopy procentowe. To właśnie powód dla, którego kapitał gromadzony przez Polaków nie trafia na lokaty do banków, ale na rynek mieszkaniowy - informuje Tomasz Sadłocha. - Nic nie wskazuje jednak na to, żeby w najbliższym czasie miało się coś w tym względzie zmienić i spowodować osłabienie aktywności inwestorów indywidualnych - dodaje. Zdaniem przedstawiciela Ochnik Development, utrzymujący się na tak dużym poziomie popyt na mieszkania może stymulować wzrost cen w dłuższej perspektywie czasu.

Względne ryzyko dla komercyjnego rynku mieszkań niesie natomiast rządowy program Mieszkanie Plus. Projekt zakłada budowę tanich lokali z przeznaczeniem na wynajem, które mają powstawać także na terenach należących do PKP. Przedsięwzięcie jest jednak dopiero przygotowywane do realizacji, pierwsze budynki staną nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku, a w zaawansowaną fazę projekt ma wejść dopiero za kilka lat. Ponadto, program skierowany jest do grupy osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań oferowanych na rynku.

Warszawskie mieszkania o 10 proc. droższe niż przed rokiem

Na największym rynku deweloperskim w kraju ceny ofertowe w ostatnich miesiącach wzrosły bardzo wyraźnie. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w Warszawie w drugim kwartale tego roku były o prawie 5 proc. droższe od tych, które weszły na rynek w poprzednich trzech miesiącach, a w porównaniu z lokalami oferowanymi przed rokiem zdrożały niemal o 10 proc. Według danych Reas, między kwietniem a czerwcem br. na warszawskim rynku nowych mieszkań wzrosła też o kilka procent średnia cena transakcyjna.

Przyczynę zwyżki cen transakcyjnych Tomasz Sadłocha upatruje w rosnącej fali zakupów inwestycyjnych, którą można obserwować również w inwestycjach Studio Centrum i Dzielna 64 prowadzonych przez Ochnik Development na warszawskim Muranowie. - Znaczący wpływ na kształtowanie się cen mają preferencje zakupowe nabywców mieszkań. Potęgujące się zainteresowanie zakupem dobrze zlokalizowanych, niewielkich mieszkań ze strony inwestorów indywidualnych przynosi wzrost średniej ceny sprzedawanych mieszkań, ponieważ stawka za metr w przypadku lokali kompaktowych jest wyższa. Podobne oddziaływanie na statystyki ma zakup mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów, które także pozostają w sferze zainteresowania klientów inwestycyjnych - informuje Tomasz Sadłocha.

Ostatnie analizy dotyczące warszawskiego rynku wtórnego także mówią o wzroście średnich cen transakcyjnych. W połowie bieżącego roku przeciętna cena kupowanych w Warszawie mieszkań z drugiej ręki wzrosła do ponad 7700 zł za mkw. Analitycy przyznają, że z takimi cenami zakupu nie spotykali się w stolicy już od dawna, w ostatnich kilkunastu miesiącach średnie stawki wahały się od 7200 zł do 7500 zł/mkw.

Autor: Ochnik Development

Dokąd zmierza rynek mieszkaniowy w Polsce? W przypadku podwyżek stóp o 0,5 proc. premia dla inwestorów gotówkowych z wynajmu mieszkań spadnie do ok. 2,5 proc. Obniżka premii może spowodować spadek wolumenu sprzedaży mieszkań, ale naszym zdaniem nie przełoży się ona na spadek cen mieszkań. W perspektywie 2 lat potencjalne podwyżki stóp o 50 bipsów będą słabiej oddziaływały in minus na dochód netto (wynagrodzenie netto - rata kredytu) kredytobiorców w porównaniu z pozytywnym wpływem oczekiwanego wzrostu wynagrodzeń. Wygaszenie MdM może być odczuwalne dla deweloperów budujących głównie tanie mieszkania na obrzeżach największych polskich miast, natomiast zakończenie programu nie powinno mieć żadnego wpływu na popyt w centrach miast, co summa summarum będzie miało nieistotny wpływ na cały rynek pierwotny w dużych miastach. Największe ryzyko dla rynku mieszkaniowego dostrzegamy w programie Mieszkanie Plus. Co prawda na chwilę obecną BGK podpisało listy intencyjne z gminami i Pocztą Polską na niewiele znaczącą liczbę mieszkań w głównych miastach, natomiast mówi się o potencjalnym wniesieniu do M+ gruntów należących do PKP na których mogłoby powstać kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Niewykluczona jest także budowa lokali na gruntach deweloperów, aczkolwiek nie jest to nasz scenariusz bazowy. Na chwilę obecną szacujemy, że największa liczba mieszkań M+ w relacji do ilości transakcji na rynku pierwotnym może mieć miejsce w Poznaniu oraz Wrocławiu. Dostrzegamy ryzyko, że w przypadku dużej podaży mieszkań w M+ beneficjentami programu mogą stać się osoby nie potrzebujące pomocy, które obecnie wynajmują mieszkanie na zasadach rynkowych, co może zaburzyć rynek najmu i w konsekwencji przełożyć się na spadek popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Należy jednak mieć świadomość, że mieszkania w M+ nie "zaleją" nagle rynku, bowiem pierwsze oddania lokali w dużych miastach szacujemy najwcześniej na koniec przyszłego roku, a znaczące wolumeny mogą się pojawiać za kilka lat. Fundusz Mieszkań na Wynajem przy obecnym tempie realizacji nie ma znaczącego wpływu na rynek mieszkaniowy (do końca 2018 r. FMnW chce mieć oddanych 5,5 tys. mieszkań). Podaż na rynku zakupów działek spada, co pogłębiło się po zmianie przepisów o gruntach rolnych. Z jednej strony pomaga to utrzymać równowagę na rynku mieszkaniowym, natomiast istnieje ryzyko, że deweloperzy chcący utrzymać lub zwiększyć tempo sprzedaży mieszkań zaczną przepłacać za działki, co w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym może mieć bolesne skutki. Z naszych obserwacji wynika, że ceny niewielkich gruntów zaczęły rosnąć, natomiast działki pod wieloetapowe projekty dalej są nabywane w rozsądnych cenach. Główni uczestnicy rynku, którzy mają swoje negatywne wspomnienia z zakupów gruntów w latach 2006-2008, z reguły kupują większe (i tańsze per PUM) działki, co przy ich obecnej kondycji pozwala sądzić, że w przypadku spowolnienia na rynku mieszkaniowym powinni przejść cało przez kryzys. Naszym zdaniem po agresywnych zakupach gruntów wśród małych deweloperów i potencjalnym spowolnieniu rynku może się okazać, że część tych podmiotów będzie miała problemy finansowe. Wzrost cen działek może spowodować wzrost ofertowych cen mieszkań (deweloperzy będą chcieli utrzymać marżę), co jednak naszym zdaniem nie przełoży się na istotny wzrost cen transakcyjnych, natomiast może spowodować spadek wolumenów i marż. Trwają prace nad projektem ustawy wprowadzającej do polskiego prawa REIT-y, która ma umożliwić funduszom inwestowanie w lokale mieszkalne. Dostrzegamy, że coraz więcej podmiotów rozważa realizację budynków mieszkalnych, które w całości miałyby zostać wynajęte. Wprowadzenie przepisów prawa, które miałyby promować najem instytucjonalny w krótkim terminie może wpłynąć pozytywnie na deweloperów (potencjał do sprzedaży relatywnie dużej ilości mieszkań), natomiast w długim terminie wprowadzenie REIT-ów może spowodować nadpodaż mieszkań na rynku, dlatego potencjalne pojawienie się nowych przepisów odbieramy jako negatywny czynnik ryzyka. Podsumowanie Na rynek mieszkaniowy w średnim terminie będą oddziaływały zarówno czynniki pozytywne (niskie stopy procentowe, wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia, rozwój rynku najmu, napływ obcokrajowców do Polski), jak i negatywne (ewentualna podwyżka stóp, Mieszkanie Plus, potencjalna nadpodaż mieszkań inwestycyjnych, niska podaż gruntów, Fundusz Mieszkań na Wynajem). W przypadku zmaterializowania się scenariusza pesymistycznego, tj. silniejszego oddziaływania na rynek czynników negatywnych nad pozytywnymi, jesteśmy przekonani, że przyszłe zmiany na rynku będą miały łagodniejszy charakter niż te po bańce w latach 2007-2008 również z uwagi na: lepsze dopasowanie mieszkań, brak bańki spekulacyjnej, lepszą kondycję deweloperów, dużą kontraktację na wczesnym etapie budowy oraz pojawienie się ustawy deweloperskiej. Naszym zdaniem negatywny scenariusz może oznaczać istotny spadek wolumenów sprzedanych mieszkań, a nie spadek cen lokali. Piotr Ludwiczak, Head of Research, Michael/Ström