Mieszkania mają duży potencjał inwestycyjny?
Kupno nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Ostatnie lata zweryfikowały jednak przekonanie, że mieszkania stanową pewną i stabilną lokata kapitału. Od szczytu górki cenowej z lat 2008-2008 nieruchomości straciły przeciętnie około 20 proc. na wartości. Obecnie ceny co prawda rosną, ale bardzo powoli.
Warto o tym pamiętać przymierzając się do kupna mieszkania. Nasza nieruchomość, by była dobrą inwestycją, powinna dawać względnie duże gwarancje nie tylko zachowania wartości, ale także możliwości zarobkowania. Tak więc osoba kupująca nawet na własny użytek, powinna szukać mieszkania, które ma potencjał pod wynajem.
Jak już powiedzieliśmy na wstępie, 10 lat temu nieruchomości były znacznie droższe niż obecnie i szybko drożały. W efekcie obaw klientów, że będzie "tylko drożej" i w związku z łatwym dostępem kredytowania na ponad 100 proc. wielu ludzi przyspieszało decyzję o zakupie. Tak urosła bańka cenowa.
W szczycie górki średnie ceny na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiły 8600 zł/mkw. Było to w drugim kwartale 2008. Później pogorszyły się warunki kredytowania, spadł popyt i ceny mieszkań zaczęły spadać. Najniższą wartość uzyskały w IV kw. 2012, gdy metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował 6400 zł, a więc w ciągu 4 lat ceny spadły o ponad 2000 zł/mkw. Na rynku wtórnym skala przeceny była jeszcze większa. W III kw. 2007 używane mieszkania w stolicy kosztowały ponad 9100 zł/mkw. W pierwszym kwartale 2013 ceny wynosiły niecałe 6700 zł. Była to najniższa wartość w notowaniach. Mieszkania staniały więc o 26 proc.
Później co prawda nastąpiło odbicie, ale stawki nie wróciły jeszcze do poziomów z 2007 - 2008 roku i wiele wskazuje na to, że szybko nie wrócą. Mimo świetnej koniunktury trwa stabilizacja cenowa. Co więcej - w bliższej perspektywie bardziej realne, w związku z końcem MDM i widmem podwyżki stóp procentowych, są spadki a nie wzrosty cen.
To bardzo zła sytuacja dla właścicieli mieszkań kupowanych w szczycie górki cenowej. Ich nieruchomości mogą być nawet niezbywalne, bez realizacji straty, a uzyskane środki ze sprzedaży - w niektórych sytuacjach - mogą nie wystarczyć na pokrycie zobowiązania kredytowego. Tę sprawę należy potraktować jako przestrogę i pamiętać, że nie ma żadnych gwarancji sukcesu, także na rynku mieszkaniowym. Wybór nieruchomości powinien być poprzedzony analizą jej potencjału inwestycyjnego.
To najważniejsza sprawa dla kupującego. Mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach są w największym stopniu odporne na wahania koniunktury i dają największą szansę wzrostu wartości. Są też najatrakcyjniejszymi pozycjami na rynku najmu. Co oznacza pojęcie dobra lokalizacja? Oczywiście żadnego przepisu na to nie ma. Generalnie za topowe uważa się lokalizacje centralne w dużych miastach. Dobra lokalizacja nie musi jednak koniecznie oznaczać centrum. Przykład Warszawy i rozwoju sieci metra pokazuje, że na wartości zyskują mieszkania w dzielnicach dobrze skomunikowanych. Dobrą lokalizacją pod wynajem mogą być też rejony wyższych uczelni. Z pewnością za zaletę danej lokalizacji można też uznać np. bliskość terenów zielonych, rekreacyjnych itp. Wybierając nieruchomość nie musimy więc koniecznie "żyłować" naszych możliwości finansowych, by kupić mieszkanie w centrum. Warto jednak tak wybierać, by jego umiejscowienie było w jakiś sposób atrakcyjne. Pamiętajmy też, że miasta szybko się rozbudowują, dlatego warto zebrać informacje np. o planowanych inwestycjach. Dzisiejsze dzielnice drugorzędne, za kilka lat mogą być np. topowe.
Jak duże mieszkanie kupić? Wszelkie badania preferencji klientów pokazują jedno: Polacy gustują raczej w przeciętnych metrażach. Rozumiemy tu około 40 - 60 mkw. Nie są to więc mieszkania duże. Jeśli zależy nam na tym, by nie mieć problemu ze sprzedażą czy wynajmem, warto zdecydować się na taką wielkość. Większy metraż jest oczywiście wygodny, ale może być trudniej zbywalny, trudniej będzie też takie mieszkanie wynająć.
Jeśli chodzi o układ mieszkania - kupując z myślą o ewentualnym wynajmie w przyszłości, na pewno nie powinniśmy się decydować na lokal z przechodnimi pokojami. Dużym mankamentem będzie też aneks kuchenny połączony z pokojem.
Bardzo istotna sprawa to dodatkowe powierzchnie - chodzi przede wszystkim o balkon. Na rynku pierwotnym balkony są już standardem, na wtórnym nie wszystkie budynki je posiadają.
Zarówno osoby kupujące jak i wynajmujące nie preferują skrajnych kondygnacji - czyli parteru i najwyższego piętra - zwłaszcza jeśli budynek nie ma windy. Parter uważany jest za niewygodny, mało prywatny i mało bezpieczny. Najwyższa kondygnacja w budynku bez windy na pewno zrazi młode małżeństwa z dziećmi czy ludzi starszych. W takich mieszkaniach z wielkiej płyty latem może być z kolei zbyt gorąco od nagrzanego dachu.
Jeśli chodzi o rodzaj zabudowy - generalnie najwyższe wyceny uzyskuje nowe budownictwo, ale niekoniecznie jest to najlepsze wyjście. Pamiętajmy, że z reguły nieco tańsza wielka płyta odznacza się często dobrymi lokalizacjami, co zwiększa jej atrakcyjność pod wynajem. Podobnie ma się rzecz z kamienicami blisko centrum miasta. Nieruchomości w takich budynkach można często kupić przecenione, ale po wyremontowaniu kamienicy, wartość mieszkań w niej rośnie nawet o kilkadziesiąt procent - zwłaszcza jeśli budynek jest dobrze zlokalizowany.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
