Najdroższe i najtańsze mieszkania Krakowa - gdzie ich szukać?

Stolica Małopolski to drugi wielkością i wysokością cen rynek mieszkaniowy w Polsce - po Warszawie.

Analitycy WGN sprawdzili, jak przedstawiają się ceny mieszkań w Krakowie jesienią 2017. Z danych NBP wynika, że wzrost cen nieruchomości w tym mieście przyspieszył. W II kw. 2017 średnio za mieszkania nowe płaciło się niecałe 6600 zł za metr kwadratowy.

To najwięcej spośród miast wojewódzkich - poza Warszawą - gdzie nowe mieszkania kosztują o 1000 zł za metr kwadratowy więcej. Z kwartału na kwartał nowe mieszkania podrożały o blisko 300 zł. W ciągu nieco ponad dwóch lat wzrost cen wyniósł blisko 1000 zł. Na początku 2015 roku średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych w Krakowie wynosiła 5700 zł.

Mieszkania używane w Krakowie również należą do najdroższych w Polsce, ustępując jedynie Warszawie. Średnia cen na rynku wtórnym wynosi 6000 zł/mkw. Stawki za mieszkania używane na sprzedaż nie idą tak szybko w górę, raczej można mówić o stabilizacji.

Kraków to miasto, na które w niewielki sposób wpływa program mieszkaniowy MDM. Mieszkanie dla Młodych już jest na ostatniej prostej przed definitywnym końcem, jednak warto poruszyć sytuację w stolicy Małopolski. Otóż - limity cenowe dla Krakowa są zbyt niskie, by spory odsetek oferty mógł się kwalifikować do kupna z dopłatami. Obecny limit cenowy dla mieszkań używanych w Krakowie wynosi zaledwie 4300 zł za metr kwadratowy. Na rynku pierwotnym kształtuje się on natomiast na poziomie 5260 zł.

Z raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich (za II kw. 2017) wynika, że na rynku pierwotnym tylko 22 proc. nowych mieszkań na sprzedaż w Krakowie spełnia wymogi programu. Na rynku wtórnym jest to zaledwie 8 proc. mieszkań na sprzedaż.

Kraków to drugie co do liczby mieszkańców miasto w Polsce - po Warszawie. Mieszka tu ponad 700 tysięcy ludzi, choć cała aglomeracja ma ponad milion mieszkańców. Stolica województwa małopolskiego liczy 18 dzielnic, w ramach których funkcjonują poszczególne osiedla.

Przegląd ofert zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego pokazuje ogólne tendencje co do lokalizacji i typów budownictwa. Najdroższe jest oczywiście centrum miasta, a więc starówka i najbliższe okolice z cenami zaczynającymi się od przynajmniej 7000 - 7500 zł/mkw.

Wysokie wyceny uzyskują też niektóre osiedla cieszące się dobrą opinią, mające raczej willowy charakter. Premiowane jest położenie blisko zieleni, terenów rekreacyjnych itp. a jednocześnie dobre skomunikowanie z pozostałymi częściami miasta. Możemy tu wymienić m.in. Wolę Justowską czy Olszę.

Ile płaci się za mieszkanie w centrum Krakowa?

Wysokie wyceny uzyskuje zarówno nowe budownictwo o podwyższonym standardzie, jak i dobrze utrzymane, zabytkowe kamienice, w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach. Jeśli chodzi o metraże - można wskazać wyraźnie podwyższone stawki za mieszkania najmniejsze.

Dla przykładu: 25 - metrowa kawalerka w kamienicy na Olszy (osiedle w dzielnicy Prądnik Czerwony), zaledwie 7 minut od Rynku Głównego, została wyceniona na 214 tys. zł, co daje ponad 8500 zł/mkw. 32 - metrowa, wykończona w wysokim standardzie, kawalerka w nowym budownictwie w dzielnicy Krowodrza, została wyceniona na 280 tys. zł, czyli ponad 8600 zł/mkw.

W centrum najczęściej też spotykamy oferty luksusowe, ze stawkami zaczynającymi się od przynajmniej 8500 zł/mkw. Górna granica nie jest określona, ale może być to nawet powyżej 20 tysięcy za metr. 128 - metrowy apartament na cieszącym się prestiżem osiedlu willowym Salwator został wyceniony aż na 1,4 mln zł.

Cena za metr kwadratowy tego mieszkania na sprzedaż wynosi blisko 11 tysięcy zł. Blisko 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy, to cena za luksusowy apartament na Starym Mieście. Za 62 - metrowe mieszkanie w kamienicy na Starym Mieście jeden z oferentów życzy sobie blisko 650 tysięcy, co daje stawkę ponad 10 tys. zł/mkw.

Krowodrza, Prądnik Czerwony, Grzegrzółki, Podgórze, Zwierzyniec - te dzielnice miasta otaczają ścisłe centrum. W bliższych lokalizacjach ceny nieruchomości również są tu wysokie. Z danych ofertowych WGN wynika, że przeciętne stawki wynoszą około 6 - 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Dla przykładu: 3 - pokojowe mieszkanie (65 mkw.) na Grzegrzółkach, w budynku z lat 90' wyceniono na 420 tysięcy złotych, czyli po 6500 zł/ mkw. Za kawalerkę przy ul. Armii Krajowej (między Bronowicami a Prądnikiem Białym) jeden ze sprzedających oczekuje blisko 280 tysięcy złotych. Tu cena metra kwadratowego wynosi 7400 zł.

Do tańszych krakowskich lokalizacji na pewno należą duże osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty. Na Kurdwanowie częściej spotkamy mieszkania w stawkach 5500 - 6000 zł/mkw.

Najtańsze są natomiast dzielnice peryferyjne - Nowa Huta, Bieżanów - Prokocim, Swoszowice, Bronowice. Przykładowo: za duże (99 mkw.) trzypokojowe mieszkanie w nowym budownictwie na Bronowicach jeden ze sprzedających oczekuje 477 tys. zł. Daje to stawkę rzędu 4900 zł/mkw. 55 - metrowe mieszkanie w bloku w Nowej Hucie wyceniono na 270 tys. zł. Tu stawka również wynosi 4900 zł/mkw.

Podsumowanie

Kraków to bardzo atrakcyjny rynek mieszkaniowy, cechujący się dużą rozpiętością cen oraz gamą typów nieruchomości. Kraków ma też świetnie jak na Polskę rozwinięty segment nieruchomości najbardziej luksusowych z prestiżowymi realizacjami (np. Angel Wawel). Miasto jest silnym ośrodkiem akademickim (ponad 200 tys. studentów) i mocnym rynkiem pracy. Przyciąga nowych ludzi, którzy chcą tu zarabiać i wiązać swoją przyszłość. Do tego jest jednym z najpopularniejszych w Polsce ośrodków turystycznych. Wszystko to sprawia, że stolica Małopolski ma bardzo duży potencjał inwestycyjny, zwłaszcza w okresie dużej koniunktury na rynku najmu, z którą mamy obecnie do czynienia.

Dział Analiz WGN