Niespełnione marzenia sprzedających mieszkania
Drugi kwartał przyniósł wzrosty cen mieszkań w największych miastach Polski - tak wynika z obserwacji cen zamieszczonych w ofertach sprzedaży. Na szczęcie dla kupujących okazuje się jednak, że ten wzrost w części miast jest jedynie marzeniem sprzedających. Po przeanalizowaniu cen po jakich faktycznie były zawierane transakcje okazuje się, że w trzech z pięciu badanych przez Expandera i szybko.pl miast ceny spadły.
Największy rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających, a rzeczywistością odnotowaliśmy we Wrocławiu i Krakowie. We Wrocławiu kupującym przeciętnie udało się wynegocjować obniżkę aż o 13,6 proc., a w Krakowie o 12,9 proc. Tak duże różnice wynikają przede wszystkim z tego, że w II kwartale sprzedający podwyższali ceny w swoich ofertach, ale ostatecznie byli zmuszeni do zaakceptowania cen niższych niż w I kwartale. Dla przykładu w Krakowie według ogłoszeń zamieszczonych w portalu szybko.pl w II kwartale ceny ofertowe wzrosły o 3,3 proc. do poziomu 7137 zł. Z danych Expandera wynika jednak, że przeciętna cena transakcji faktycznie zawartych w tym okresie w Krakowie wyniosła 6322 zł i była niższa niż w I kwartale o 4,7 proc. W rezultacie wzrostu cen ofertowych i spadku transakcyjnych różnica między nimi zwiększyła się z 4,1 proc. w I kwartale do 12,9 proc. w II kwartale. Podobna sytuacja miała miejsce we Wrocławiu, choć tam już w I kwartale ta różnica była wysoka - wynosiła 7,2 proc.
Również w Gdańsku i Warszawie kupującym udały się negocjacje. W tym pierwszym ceny po których zawarto transakcje były niższe od ofertowych o 8,6 proc., a w Warszawie o 6,4 proc. W Gdańsku, podobnie jak opisanym wcześniej Wrocławiu i Krakowie ta różnica jest wyższa niż w I kwartale, co wynika ze wzrostu cen ofertowych i jednoczesnego spadku transakcyjnych. Inaczej wygląda natomiast sytuacja w stolicy. Tu kupującym udało się uzyskać cenę zakupu na poziomie 7943 zł. Jest to wartość niższa od cen ofertowych, ale wyższa o 1 proc. niż w I kwartale. Jeszcze bardziej wzrosły jednak ceny transakcji w Poznaniu - o 1,8 proc. W rezultacie różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi spadła w tym mieście do 3,1 proc. W Poznaniu możliwości negocjacyjne były więc najniższe wśród badanych miast.
Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander - Niezależny Doradca Finansowy
W I kwartale ceny ofertowe były wyższe niż transakcyjne o 4,1 proc. w przypadku Krakowa do 7,7 proc. w Gdańsku. W II kwartale 2010 wszędzie poza Poznaniem, różnice pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi pogłębiły się. Jest to przede wszystkim efekt zmiany struktury cenowej podaży.
W Krakowie w I kwartale mieszkania w cenie powyżej 9 tys. za metr kwadratowy stanowiły zaledwie 2,7 proc. całości oferty (2 proc. w cenie od 9 do 10 tys. i 0,7 proc. powyżej 10 tys.), obecnie jest ich niemal 13 proc. Z 50 punktów procentowych do 26 zmalał natomiast udział ofert w przedziale od 7 do 8 tys. We Wrocławiu w I kwartale mieszkań kosztujących powyżej 8 tys. było zaledwie 1,3 proc. a teraz jest to 7,5 proc. całości podaży.
Wyższe ceny ofertowe to efekt poprawy nastrojów sprzedających, który wynika zarówno z pewnego ożywienia na rynku nieruchomości (łatwiej dostępne kredyty), jak i z niezłej sytuacji gospodarczej i optymistycznych prognoz na następny rok.
Część z obecnie żądanych cen można uznać za pobożne życzenia sprzedających, część jednak to mieszkania o wysokim standardzie i atrakcyjnie położone, które mają szansę na uzyskanie cen transakcyjnych zbliżonych do poziomu cen ofertowych. Proces ten może jednak potrwać kilka miesięcy i znaleźć odzwierciedlenie we wzroście cen transakcyjnych w III i IV kwartale.
Przy wszelkiego typu transakcjach należy pamiętać o pewnym marginesie ceny, pozostawionym do negocjacji, który zazwyczaj wynosi od 5 do 10 proc.
Marta Kosińska, serwis nieruchomości www.szybko.pl
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
