Obligacje korporacyjne: Jest miejsce na obligacje mieszkaniowe

nieruchomości i budownictwo

Czwartek, 9 czerwca 2016 (06:00)

Rząd ujawnił zarys składającego się z trzech filarów programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Aż się prosi, by elementem łączącym dwa z nich, czyli wymagający pieniędzy Narodowy Fundusz Mieszkaniowy oraz system oszczędzania na cele mieszkaniowe, stał się idealnie do tego pasujący instrument w postaci obligacji mieszkaniowych.

Znamy już ogólną koncepcję rządowego programu, mającego umożliwić zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osobom, których nie stać na kupno mieszkania na kredyt lub wynajmowanie lokum na zasadach komercyjnych.

Dwa zasadnicze jego filary to Narodowy Fundusz Mieszkaniowy oraz promujące oszczędzanie Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Trzecim jest system wsparcia taniego budownictwa społecznego. Szczegóły mają być dopracowywane w ciągu najbliższych miesięcy, ale generalna koncepcja jest już czytelna. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy miałby zająć się zapewnieniem mieszkań, które byłby budowane na gruntach wniesionych do niego przez państwo. Fundusz rzecz jasna zlecałby budowę firmom deweloperskim, gdyż wariant, w którym sam stałby się "super deweloperem" jest znacznie trudniejszy do realizacji.

Reklama

W każdym razie, do realizacji swych celów będzie potrzebował pieniędzy, a jak wiemy z przedstawionych założeń, nie będą one pochodziły z budżetu państwa. Możliwości są więc dwie: kredyt, albo emisja obligacji, lub co najbardziej prawdopodobne, połączenie obu form.

Kwestia zapewnienia finansowania programu jest tym bardziej istotna, gdyż z założenia wybudowane w jego ramach mieszkania nie będą sprzedawane lecz wynajmowane, więc przychody z tego tytułu będą pojawiać się systematycznie ale powoli, przez wiele lat, a pieniądze na realizację potrzebne będą na bieżąco. Trudno sobie wyobrazić, by przychody z czynszu, szczególnie w pierwszych latach realizacji programu, pokrywały choćby odsetki od kredytu, zaciągniętego przez Fundusz, nie mówiąc o regularnych spłatach kapitału.

Podobnie trudno sobie wyobrazić, by banki, nawet te, w których znaczącym akcjonariuszem jest państwo, były w stanie zapewnić kredyt na warunkach zakładających wieloletnią karencję spłaty kapitału i niewielkie płatności odsetkowe. W takim przypadku obligacje, dla których spłata kapitału na koniec okresu zapadalności jest normą, wydają się idealnym wręcz instrumentem finansowania. Można tu dostrzec problem chętnych do ich objęcia, zakładając stosunkowo długi horyzont spłaty oraz trudną do pogodzenia kwestię taniego finansowania, na którym zależy operatorowi programu, z atrakcyjnością oprocentowania, istotną dla posiadaczy obligacji.

Z drugiej jednak strony, elementem programu są Indywidualne Konta Mieszkaniowe, czyli instrument mający wspierać długoterminowe oszczędzanie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Choć szczegóły jego konstrukcji nie są znane, nazwa sugeruje, że chodzi o odkładanie pieniędzy na specjalnie do tego celu utworzonych rachunkach, w domyśle bankowych, które poza rynkowymi odsetkami, byłyby premiowane w specjalny sposób przez państwo.

Biorąc pod uwagę, że oszczędzającym w ten sposób nie chodzi o otrzymywanie bieżących płatności odsetkowych, lecz o zgromadzenie odpowiedniej kwoty w określonym czasie (zgodnie z rządowymi założeniami, minimalny okres oszczędzania, po którym przyznawana byłaby premia, wynosić ma pięć lat), oczywiste wydaje się połączenie w formie obligacji specyficznych potrzeb Krajowego Funduszu Mieszkaniowego z celami i preferencjami oszczędzających.

Dodatkowo, forma obligacji pozwalałaby uniknąć konieczności korzystania z pośrednictwa banków, które przy tradycyjnej formie, "konwertowałyby" gromadzone oszczędności na kredyty, ponosząc przy tym obciążenia związane z podatkiem od aktywów (chyba, że specjalnie dla potrzeb programu, wprowadzono by z tego tytułu zwolnienie). Rola banków mogłaby sprowadzać się jedynie do organizacji emisji i obsługi obligacji.

Piotr Dziura

Członek Zarządu Gerda Broker

...............................

Analityk o Mieszkaniu plus: Dobre pomysły, nie wiadomo, skąd finansowanie Rozwiązania zaprezentowane w programie Mieszkanie Plus to dobre pomysły, nie wiadomo jednak, jak mają zostać sfinansowane - ocenił analityk Home Broker Marcin Krasoń. Rządowy program Mieszkanie plus przedstawiony w piątek przez premier Beatę Szydło oraz kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zakłada wsparcie budownictwa społecznego, wsparcie oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz budowę mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Ma powstać Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, do którego zostaną wniesione m.in. grunty Skarbu Państwa, które zostaną wykorzystane do zabudowy mieszkaniowej. - To dobre pomysły, podoba mi się samo podejście do sprawy - powiedział PAP Krasoń. - W przeciwieństwie do poprzednich programów Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych, które dawały rybę, a nie wędkę - bezpośrednio przekazywały pieniądze, tutaj mamy zachętę do długoterminowego oszczędzania, do korzystania z najmu, z możliwości wykupienia - dodał. - To bardzo fajne pomysły, zastanawiam się tylko, jak będzie z ich realizacją, bo nie do końca wiadomo, skąd ma to być finansowane - zaznaczył. Zwrócił uwagę, że jest mowa o utworzeniu funduszu, do którego przejdą grunty Skarbu Państwa, "ale jakoś trzeba zapłacić za zbudowanie mieszkań", i nie wiadomo, czy źródłem finansowania ma być np. sprzedaż działek. - To dla mnie dość duży znak zapytania - powiedział Krasoń. - Na pewno dobrym pomysłem jest stymulowanie i wspieranie najmu. W Polsce ten rynek ma ogromny potencjał rozwoju; w porównaniu do państw zachodnich niewiele osób korzysta z tej możliwości, myślę, że może dużo więcej - ocenił analityk. Jego zdaniem podejście prezentowane w koncepcji Mieszkanie plus "może doprowadzić do lekkiej obniżki cen, z korzyścią dla potencjalnych najemców, z drugiej strony wprowadza wysoki standard tej usługi". - Kilkanaście lat temu większość osób wynajmowała mieszkanie na czarno, teraz to się zmienia, idzie w dobrym kierunku. Co z kolei - kiedy polski najem się ucywilizuje - może sprawić, że w Polsce pojawią się wreszcie zagraniczne fundusze inwestycyjne, które jako inwestor instytucjonalny kupują mieszkania w pakietach, co w dalszej kolejności prowadzi do dalszego rozwoju rynku najmu - powiedział Krasoń. Jak dodał, przedstawiony w piątek program to "dobre pomysły, niestety, nie każdy z nas będzie mógł z nich korzystać". - Powiedziano jasno, że program będzie dla wszystkich, ale wskazano też, kto będzie miał pierwszeństwo. Oczywiste więc, że pozostali się nie doczekają - dodał, zaznaczając, że generalnie program ocenia pozytywnie.

.............................

Program "Mieszkanie+" umożliwi wynajęcie mieszkania, którego koszt czynszu wyniesie od 10 zł do 20 zł za m2 i będzie umożliwiał dojście do własności. Program nie będzie korzystał ze środków budżetowych. Inwestycje będą realizowane do 2018 r.

W jego ramach zostanie utworzony Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Lokale, które wybuduje zostaną przeznaczone na wynajem. Czynsz za 50 - metrowy lokal wyniesie mniej więcej tysiąc złotych miesięcznie. W programie będą mogli wziąć udział wszyscy.

Szef resortu Andrzej Adamczyk mówił, że Fundusz będzie "swoistym bankiem ziemskim" i że nie będzie korzystał ze środków budżetowych.

Jak przypomniał, Skarb Państwa ma grunty i nieruchomości, które mogą być wykorzystane na cele mieszkaniowe. Jego zastępca Kazimierz Smoliński przyznał, że już od grudnia ub.r. prowadzona jest kwerenda dot. gruntów Skarbu Państwa, na których będą mogły być budowane mieszkania w ramach programu Mieszkanie Plus.

Jak mówi premier Beata Szydło, także ci lepiej zarabiający. Zaznaczyła ona, że wielu, szczególnie młodych ludzi nie stać w tej chwili na zakup własnego lokalu, mimo całkiem niezłych zarobków. Premier podkreśliła, że nikt nie zostanie automatycznie wykluczony z programu. W Mieszkaniu Plus nie będzie kryterium wiekowego.

Prezentując program premier Beata Szydło mówiła, że najważniejszym filarem programu będzie Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, do którego zostaną wniesione m.in. grunty Skarbu Państwa. Zostaną one wykorzystane do budowy tanich mieszkań na wynajem.

W przyszłym roku mają ruszyć zapisy do programu. Pierwszeństwo będą miały osoby bez zdolności kredytowej. Inne kryteria, to liczba dzieci i wysokość dochodów. Za to wszystko zostaną przyznane punkty. Osoby, które będą miały ich relatywnie mało, poczekają na przydział mieszkania nieco dłużej.Jak mówi minister infrastruktury Andrzej Adamczyk, niższy czynsz będzie możliwy między innymi dzięki temu, że mieszkania zostaną wybudowane na gruntach skarbu państwa. Chodzi między innymi o te należące do Polskich Kolei Państwowych.

Rząd chce też wprowadzić zmiany w polityce dotyczącej mieszkań komunalnych. Zostaną wprowadzone między innymi umowy na czas określony. Pozwoli to na weryfikację stanu majątkowego osób, które wynajmują takie lokale.

Program Mieszkanie Plus przewiduje także wsparcie dla osób, które oszczędzają na własny lokal. Powstaną tak zwane Indywidualne Konta Mieszkaniowe, na których będzie można gromadzić środki. Dla oszczędzających przewidziane są premie w wysokości do kilku tysięcy złotych rocznie.

IAR/PAP