Sprzedaż niezabudowanej działki - kiedy taka transakcja będzie podlegać VAT?

Zbycie gruntów, które posiadają status terenów budowlanych w momencie dostawy podlega opodatkowaniu stawką 23 proc. VAT na zasadach ogólnych. Nie korzysta ono bowiem ze zwolnienia przewidzianego przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym tu przepisem dostawa terenów niezabudowanych (innych niż tereny budowlane) zwolniona jest z obowiązku uiszczenia podatku VAT. Warto przy tym nadmienić, że zgodnie z wprowadzoną do wspomnianej ustawy od dnia 1 kwietnia 2013 r. definicją terenów budowlanych za takie nieruchomości należy rozumieć grunty, które zostały przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub też w przypadku jego braku, zgodnie z decyzją określającą warunki zabudowy - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

W konsekwencji przytoczonej powyżej przesłanki prawnej o przeznaczeniu danego gruntu decydować będą akty prawa miejscowego, czyli uchwalony dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub akt indywidualny prawa administracyjnego, czyli decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli chcemy zatem przeanalizować sposób opodatkowania niezabudowanej działki to właśnie te wspomniane dokumenty decydować będą o określeniu jej przeznaczenia - informuje Robert Tomaszewski. Warto mieć także na uwadze, że podatnik dokonujący zbycia kilku nieruchomości zobowiązany jest do ustalenia statusu każdej z nich odrębnie, nawet w sytuacji, gdy przykładowo wszystkie objęte zostaną jedną księgą wieczystą. Przedmiotem dostawy jest bowiem, dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, odrębnie każda działka ewidencyjna.

Idąc dalej, jeśli transakcja spełni wymogi przewidziane przez ustawodawcę i może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT, czyli dotyczy terenów innych niż budowlane, podlegać będzie ona co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych - przypomina Robert Tomaszewski. Obowiązek zapłaty tej daniny w wysokości 2 proc. będzie spoczywał na nabywcy nieruchomości, a pobierze ją notariuszu, ze względu na fakt, że transakcja sprzedaży działki dokonywana jest w formie aktu notarialnego. Co więcej, notariusz zobowiązany będzie także do weryfikacji stanu faktycznego - m.in. przeznaczenia nieruchomości - by stwierdzić o właściwym sposobie opodatkowania, któremu podlegać będzie transakcja.

Warto w kontekście zwolnienia z obowiązku podatkowego VAT dostawy określonych nieruchomości przeanalizować także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z Białymstoku z dnia 12 lipca 2017 roku (sygnatura akt: I SA/Bk 510/17). Sprawa dotyczyła możliwości zwolnienia z VAT czynności przeniesienia własności gruntów w zamian za odszkodowanie, a konkretniej trzech działek niezabudowanych, które zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zlokalizowane były w obrębie terenu dróg publicznych klasy drogi ekspresowej. W wyniku wywłaszczenia działek pod budowę tej drogi podatnik otrzymał odszkodowanie, od którego uiścił 23 proc. VAT. Sąd rozpatrujący sprawę uznał daninę za właściwą, nie przyznał możliwości zwolnienia z tego obowiązku podatkowego. W wydanym orzecznictwie zawarte zostało stanowisko, zgodnie z którym dostawę nieruchomości stanowi także przeniesienie prawa własności nawet z nakazu organu władzy publicznej, za odpowiednie odszkodowanie. Odszkodowanie w takich okolicznościach pełni bowiem funkcję wynagrodzenia za przeniesienie własności, co przesądza o dokonaniu odpłatnej dostawy i generuje obowiązek podatkowy VAT. Co więcej, w przytoczonej sprawie podatnik nie mógł skorzystać ze zwolnienia, ponieważ w chwili dostawy nieruchomości były przeznaczone pod zabudowę w planie miejscowym.

Reasumując - osoba sprzedająca niezabudowaną działkę aby ustalić, czy transakcja powinna zostać opodatkowana, powinna sprawdzić w pierwszej kolejności czy dla danej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy - radzi Robert Tomaszewski. W sytuacji, gdy wymienione dokumenty nie istnieją, lub też gdy nie przewidują dla danej nieruchomości możliwości zabudowy - sprzedaż takiego niezabudowanego gruntu jest zwolniona z obowiązku podatkowego VAT.

Robert Tomaszewski

prezes Saveinvest