Zadatek a zaliczka - zanim kupisz własne "M"

Pojęcia "zadatek" i "zaliczka" bardzo często pojawiają się zarówno w obrocie gospodarczym, jak i konsumenckim. Często pojawiają się w kontekście nabywania nieruchomości. Czasem sprzedający wymaga wpłacenia zaliczki, a czasem zadatku. Warto wiedzieć, na czym polega różnica pomiędzy tymi dwiema instytucjami.

Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, jest wyraźnie uregulowany w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 394 K.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj

Reklama

Charakterystyka zadatku

Jeżeli umowa została wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W przypadku, gdy zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Zadatek jest zatem rodzajem zabezpieczenia wykonania umowy. Zazwyczaj wpłaca go strona, która ma dokonać płatności za usługę bądź rzecz. Jeżeli obie strony wykonują umowę bez zarzutu, wówczas jest on zaliczany na poczet zapłaty.

Na pierwszy rzut oka zadatek nie różni się od zaliczki. Jego specyficzny skutek ujawnia się dopiero, kiedy jedna ze stron nie wykona umowy. Jak wynika z przywołanego przepisu, jeśli jedna ze stron nie wykona umowy, druga bez wyznaczania dodatkowego terminu może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek, w przypadku zaś, gdy sama go dała - może żądać zwrotu kwoty w podwójnej wysokości.

Jeśli kontrahent, który dał zadatek, wycofa się z transakcji, jego partner ma prawo zadatek zatrzymać - wyrok SN z dn.11.04.2006 r., I CSL 175/05.

Aby skutek zadatku nastąpił, strony muszą w umowie wyraźnie zaznaczyć, że dokonana przez jedną z nich wpłata pewnej sumy pieniężnej ma właśnie taki charakter. Strony mogą oczywiście uregulować konsekwencje zapłaty zadatku inaczej niż to czynią przepisy K.c. Jeżeli jednak tego nie uczynią, w przypadku niewykonania umowy zastosowanie znajdują regulacje kodeksowe. Co więcej, aby skutki i zabezpieczająca funkcja zadatku wystąpiły, musi nastąpić jego faktyczne wręczenie - nie wystarczą same uzgodnienia. Co do zasady, zgodnie z regulacją art. 394 § 1 K.c., zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy.

Kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku - wyrok SN z dn. 7.10.1999 r., I CKN 262/98.

Przepis ten ma jednak charakter dyspozytywny - strony mogą odmiennie ustalić moment przekazania stosownej kwoty. Podkreślił to Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 8.02.2008 r. (I CKN, 328/07, OSNC 2009/4/60), stwierdzając, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Uzasadniając swoje stanowisko, SN wskazał, że poprzez postanowienia umowy w przedmiocie ustalenia późniejszego, nieodległego terminu wpłaty zadatku, strony zachowują jego kwalifikację prawną. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do trudności w przypadku przedsiębiorców zobowiązanych do przeprowadzania transakcji bezgotówkowo - obecnie uczestnicy obrotu, obracając dużymi kwotami, jedynie sporadycznie rozliczają się w inny sposób.

Charakterystyka zaliczki

Zaliczka jest natomiast kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności (ceny) i nie stanowi, jak zadatek, zabezpieczenia wykonania umowy - jest jedynie częścią ceny. W przypadku należytego wykonania umowy zaliczka podlega zatem zaliczeniu na poczet należnego świadczenia; w przeciwnym wypadku strona wpłacająca zaliczkę może domagać się jej zwrotu i naprawienia szkody. Do zaliczki nie stosuje się zasad wynikających z przytoczonego wyżej art. 394 K.c. dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

W stosunkach z konsumentami przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania go jako zaliczki na poczet ceny - wyrok SN z dn.13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003/1/10.

W relacjach przedsiębiorca-konsument postanowienia dotyczące przepadku wpłaconej przez konsumenta zaliczki, w wypadku odstąpienia przez niego od umowy, należy uznać za klasyczny przykład klauzul niedozwolonych.

Sprzedaż nieruchomości

Zadatek i zaliczka mogą występować niemal we wszystkich umowach wzajemnych, a w szczególności tych, w których jedna ze stron jest zobowiązana do świadczenia pieniężnego w zamian za rzecz lub usługę wykonywaną przez drugą stronę (umowa sprzedaży, dostawy, o dzieło czy zlecenia). Takimi umowami są również oczywiście umowy sprzedaży nieruchomości, w przypadku których częstą praktyką jest zapłata na rzecz sprzedającego części ceny, zanim nastąpi wydanie nieruchomości albo nawet przeniesienie własności. Zwykle bowiem strony najpierw podpisują umowę przedwstępną, na podstawie której kupujący wpłaca sprzedawcy część ceny, a następnie, po upływie określonego czasu, dochodzi do zawarcia umowy właściwej - tu właśnie istotne jest, jak strony zakwalifikują wpłaconą wcześniej część ceny.

Przykładowo, jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu nieruchomości i odmówi zawarcia umowy właściwej, zadatek przepadnie. Natomiast zaliczkę sprzedawca będzie musiał zwrócić i ewentualnie uprawniony będzie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeśli zaś z transakcji zrezygnuje sprzedawca - będzie zobowiązany bądź do zwrotu dwukrotności danego zadatku, bądź otrzymanej zaliczki. W przypadku zaliczki dodatkowo powinien mieć świadomość, że kupujący może wystąpić przeciwko niemu z roszczeniem odszkodowawczym.

Zadatek a zaliczka - podobieństwa i różnice

Zadatek

  • po wykonaniu usługi zostaje wliczony w jej cenę
  • jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zadatek,
  • jeśli umowa nie została wykonana, z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, zadatek przepada na rzecz biorącego zadatek,
  • jeśli umowa nie została zrealizowana z przyczyn leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zaliczka

  • po wykonaniu usługi zostaje wliczona w jej cenę,
  • jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają one sobie wzajemne świadczenia, w tym także zaliczkę,
  • jeśli umowę rozwiąże strona biorąca zaliczkę, jest ona zobowiązana do zwrotu pobranej zaliczki.
  • jeśli umowę rozwiąże strona dająca zaliczkę może ona się domagać jej zwrotu.

Magdalena Sierny, radca prawny w Kancelarii Prawnej IURICO

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. Nr. 16, poz. 93 z późn. zm.

Własne mieszkanie - dla wielu osób nieosiągalny luksus - Porozmawiaj na Forum

Czytaj również:

Zamieszkać nad morzem?

Apartament tańszy niż mieszkanie w Polsce

Ceny mieszkań wcale nie muszą rosnąć

Ergo
Dowiedz się więcej na temat: wyrok | świadczenia | zaliczka | zaliczki | mieszkanie | nieruchomości
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »