Mieszkania: Ulgi nie trzeba zwracać

Podatnicy, którzy w przeszłości skorzystali z odliczeń w ramach ulgi mieszkaniowej, mają problemy. Jedną ze spornych kwestii jest to, czy po sprzedaży mieszkania, którego nabycie uprawniało do dokonania odliczeń, trzeba oddać fiskusowi odliczone wcześniej kwoty.

Organy podatkowe zajęły stanowisko w konkretnym przypadku związanym z prawem do ulgi. Jednak wyjaśnienia te mogą mieć istotne znaczenie w innych sprawach podatników.

Umowa z deweloperem

Otóż podatnik w 2000 roku zawarł pisemną umowę z deweloperem dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego. W następnych latach korzystał (do 2002 roku) z odliczeń w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej. W 2001 roku mieszkanie zostało w całości spłacone i odebrane, natomiast umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego została zawarta w 2002 roku.

Podatnik zamierza w 2006 roku sprzedać to mieszkanie i zakupić na rynku wtórnym inne. Powstał jednak problem, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie oznaczała konieczność zwrotu wykorzystanej ulgi podatkowej i korekty zeznań podatkowych za lata poprzednie?

W odpowiedzi naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu stwierdzono, że przepisy dotyczące tej kwestii w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r. mają zastosowanie do zdarzeń powstałych po 1 stycznia 2002 r. Zgodnie z tymi regulacjami, jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, a następnie:

wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład;
w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy;
po roku, w którym dokonano odliczeń, otrzymał zwrot odliczonych wydatków, z wyjątkiem gdy zwrócone kwoty zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu;
wycofał oszczędności z kasy mieszkaniowej, z wyjątkiem gdy wycofana kwota po określonym w umowie o kredyt kontraktowy okresie systematycznego oszczędzania została wydatkowana zgodnie z celami systematycznego oszczędzania na rachunku prowadzonym przez tę kasę;
przeniósł uprawnienia do rachunku oszczędnościowo-kredytowego na rzecz osób trzecich, z wyjątkiem dzieci własnych lub przysposobionych - do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, dolicza odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.

Sprzedaż mieszkania

Zatem sprzedaż mieszkania, którego nabycie uprawniało do dokonania odliczeń, nie powoduje konieczności zwrotu wcześniej odliczonych kwot. Podatnik nie ma obowiązku składać korekt zeznań podatkowych - podkreślono w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z 31 maja 2006 r. (nr PD-2-415/128/06).

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przedstawionym przykładzie akt notarialny (umowa kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego) został podpisany w 2002 roku, a więc w 2006 roku, tj. w roku, w którym podatnik zamierza sprzedać nieruchomość, nie minie okres 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyto nieruchomość.

Decyduje akt notarialny

Jak wyjaśniła Gazecie Prawnej Beata Hudziak, menedżer, doradca podatkowy HLB Frąckowiak i Wspólnicy, w rozważanej sprawie istota problemu sprowadza się do tego, od jakiego momentu liczyć należy okres 5 lat, po upływie którego odprzedaż nieruchomości nie stanowiłaby przychodu. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z treści tego przepisu wynika, że dla powstania skutku rzeczowego w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę wymagana jest forma aktu notarialnego. Oznacza to, że fakt odebrania i uiszczenia zapłaty za mieszkanie w 2001 roku nie skutkował przejściem własności tego mieszkania. Własność przeszła dopiero w 2002 roku, kiedy to nastąpiło podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpi ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

- Skoro podatnik skutecznie nabył nieruchomość dopiero w 2002 roku, to organ podatkowy słusznie uznał, że po stronie podatnika powstanie przychód w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości - powiedziała Beata Hudziak.

OPINIA

Andrzej Taudul doradca podatkowy, starszy menedżer w PricewaterhouseCoopers

Podatnik rzeczywiście nie musi zwracać ulgi. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 1 stycznia 2002 r. wymieniały enumeratywnie, w jakich sytuacjach należy zwrócić ulgę. Wśród tych przypadków nie znalazło się dokonywanie zwykłej sprzedaży mieszkania. Sprawa jest więc jasna, podatnik nie musi zwracać ulgi. Przepis o zwrocie ulgi był dość niefortunny, ponieważ pojawiały się mylne interpretacje, zgodnie z którymi, jeśli ktoś sprzedał mieszkanie, na które korzystał z ulgi, to spełnił wymogi nakazujące jej zwrot.

Ewa Matyszewska