Rynek obiektów hotelowych - królują najpopularniejsze miejscowości turystyczne

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016

Z kolei niskie wyceny dotyczą zazwyczaj obiektów, które straciły biznesowy sens, przynajmniej 10 - letnich, anachronicznych pod względem technologicznym i wizualnym. Jednak także one, ze względu na dobre lokalizacje, mogą być atrakcyjne dla inwestorów.

- Polski rynek nieruchomości hotelowych, pensjonatowych i noclegowych sukcesywnie się rozwija. Wraz ze wzrostem zamożności Polaków a także popularności naszego kraju jako destynacji turystycznych, szybko przybywa nowych realizacji - zarówno mniejszych hoteli typu (B&B) ale także prestiżowych, luksusowych obiektów - komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

- Dużą podaż atrakcyjnych nieruchomości zabytkowych i historycznych, które idealnie się nadają pod rynek hotelowy i noclegowy obserwujemy też m.in. na Pomorzu i w Wielkopolsce, choć ciekawe nieruchomości można znaleźć praktycznie w całym kraju. Rynek ten sukcesywnie rośnie: prezentuje szeroką gamę najróżniejszych obiektów. Ceny są silnie zróżnicowane: od bardzo zrujnowanych pałaców czy zamków do kupienia w cenach przeciętnego mieszkania, po prosperujące i odrestaurowane obiekty hotelowe w zabytkowych murach, które są bardzo drogie - dodaje.

Rynek wtórny nieruchomości noclegowych jest bardzo zróżnicowany, a rozstrzał cenowy jest ogromny. Na podstawie ofert WGN możemy powiedzieć, że najniższe ceny wynoszą około 1000 zł/ mkw. natomiast najwyższe sięgają kilkudziesięciu tysięcy. Wycena tego typu nieruchomości zależy od szeregu czynników. Oczywiście kluczowy jest stan techniczny i standard, ale też ogromne znaczenie ma lokalizacja i wreszcie rentowność obiektu. Na podstawie ofert WGN można powiedzieć, że najdroższe są nieruchomości z działającymi, rentownymi hotelami zlokalizowanymi bądź to w centrach dużych miast, bądź w najpopularniejszych lokalizacjach turystycznych lub też przy popularnych szlakach komunikacyjnych. Bardzo wysokie wyceny uzyskują też obiekty hotelowe w odrestaurowanych starych murach - zabytkowych pałacach, zamkach, willach, dworkach, zajazdach itp.

Z kolei na drugim biegunie cenowym są nieruchomości starsze, prezentujące się anachronicznie pod względem architektonicznym i technologicznym. Mowa przede wszystkim o obiektach wypoczynkowych z okresu PRL, czy też starszych pensjonatach (przynajmniej 10 - letnich) zlokalizowanych zazwyczaj w dużych, wielopokoleniowych domach wolnostojących, będących tzw. biznesem rodzinnym. Są to obiekty przynajmniej dwukondygnacyjne o powierzchniach około 300-500 mkw. Niskie wyceny często dotyczą nieruchomości zlokalizowanych w nieco mniej popularnych miejscowościach turystycznych.

Dużą liczbę ośrodków wypoczynkowych z czasów PRL spotykamy w tzw. uzdrowiskach. To pokłosie zorganizowanych form wypoczynku pracowniczego, kolonii i zimowisk organizowanych w czasach komunistycznych. Obecnie są to budynki mało atrakcyjne, natomiast ich zaletą może być bardzo dobra lokalizacja, dlatego mimo wszystko są łakomym kąskiem dla inwestorów.

- Zazwyczaj ceny tego typu obiektów wynoszą nie więcej niż 1,5 - 2 tys. zł za metr kwadratowy. Po takich stawkach do kupienia bywają również nieruchomości typu pensjonat. Takie obiekty można kupić już za kilkaset tysięcy złotych. Niższe wyceny dotyczą nieruchomości przestarzałych i położonych w mniej obleganych miejscowościach turystycznych, choć stosunkowo dużą podaż takich obiektów obserwujemy np. na Mazurach - komentuje Leszek Michniak.

Przykładowo: 1000 - metrowy pensjonat w Suwałkach wyceniono na 600 tysięcy złotych. W Brennej na Śląsku Cieszyńskim duży ponad 3000 metrowy pensjonat został wystawiony na sprzedaż za niecałe 3 mln zł.

Z kolei Pensjonat położony w okolicach Olecka na Mazurach (1500 mkw.) wystawiono za 2,5 mln zł, co daje niską stawkę 1700 zł/ mkw. Niska cena może oddawać problemy z rentownością, ale też wynika z faktu, że są to duże obiekty. Oferenci mogą się obawiać problemów ze sprzedażą, zwłaszcza jeśli nie jest to najbardziej topowa lokalizacja.

Na drugim biegunie są nieruchomości nowoczesne i bardzo dobrze położone. Do atrakcyjnych lokalizacji zaliczamy nie tylko centra największych miast i topowe miejscowości turystyczne, ale również obiekty położone bardzo dobrze pod względem tranzytowym - np. przy autostradach.

Przykładem może być tu trzygwiazdkowy hotel z 2014 roku, położony niedaleko Gogolina na Opolszczyźnie, przy zjeździe z autostrady A4 uzyskał wycenę na poziomie 15 mln zł, co daje ponad 6000 zł za metr kwadratowy.

Bardzo wysokie wyceny to też domena odrestaurowanych obiektów o charakterze historycznym, zwłaszcza z działającymi i rentownymi hotelami czy pensjonatami. Obecnie panuje moda na realizowanie takich inwestycji. Ceny za zabytkowe hotele mogą przekraczać nawet kilkanaście milionów złotych. Przykładowo: na ponad 15 mln zł wyceniono hotel w średniowiecznym zamku rycerskim Krąg na Pomorzu. 14 mln zł to cena ofertowa pięciogwiazdkowego hotelu w zabytkowej kamienicy w centrum Gdańska. Nieruchomość o powierzchni 500 mkw. to budynek z XVIII wieku, położony w sercu gdańskiej starówki. W tym przypadku lokalizacja ma przełożenie na wyjątkowo wysoką cenę metra kwadratowego - sięgającą ponad 27 tysięcy złotych.

4 mln zł to cena ofertowa hotelu, mieszczącego się w XIX wiecznej willi, postawionej w charakterystycznym stylu "górskim" w Szklarskiej Porębie. Obiekt o bogatej historii (pełnił m.in. funkcję ośrodka prezydenckiego za czasów kadencji Lecha Wałęsy) uzyskał wycenę wynoszącą ponad 7 tys. zł za metr kwadratowy.

Inaczej ma się rzecz z niestety ciągle dużą liczbą zabytków, które prezentują fatalny stan techniczny - czy po prostu są ruinami. Wśród ofert zamieszczanych w WGN ceny tego typu nieruchomości zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych, a więc są to koszty zbliżone do ceny zakupu przeciętnego mieszkania w dużym mieście. Za takie pieniądze jednak można kupić zazwyczaj nieruchomości mocno zrujnowane. W takim przypadku nakłady finansowe na odremontowanie obiektu i przystosowanie go do funkcji hotelowo/turystycznej będą wielokrotnie wyższe od ceny zakupu. Często inwestorzy wybierając tego typu obiekty nie kierują się dawną historyczną zabudową, a na przykład wartością dobrze położonego gruntu. Oczywiście wiele w zakresie możliwości wykorzystania zależy od ewentualnej ochrony konserwatorskiej i jej zakresu.

Gdzie mamy do czynienia z największą podażą zabytkowych nieruchomości mieszkalnych? Jednym z krajowych zagłębi obiektów typu pałac czy zamek jest Dolny Śląsk. Na 406 zamków wpisanych do rejestru zabytków w całej Polsce, aż 96 (blisko 25 proc.) przypada właśnie na region ze stolicą we Wrocławiu (dane Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego). Drugie w tej kategorii - woj. śląskie ma 32 zabytkowe zamki, a trzecie - mazowieckie - 31. Na ponad 4800 zabytkowych rezydencji, 680 mieści się na Dolnym Śląsku. Województwo w tej kategorii jest drugie po Wielkopolsce, gdzie takich rezydencji jest 790, ale już w kategorii zabytkowych obiektów mieszkalnych (m.in. domy, kamienice, chałupy wiejskie, pałace i dwory miejskie) wraca na prowadzenie z liczbą 2208.

Przykłady szeregu udanych rewitalizacji nieruchomości zabytkowych, z myślą o rynku turystyczno - noclegowym odnajdujemy właśnie na Dolnym Śląsku Można tu wymienić choćby pałac Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.

- Dużą podaż atrakcyjnych nieruchomości zabytkowych i historycznych, które idealnie się nadają pod rynek hotelowy i noclegowy obserwujemy też m.in. na Pomorzu i w Wielkopolsce, choć ciekawe nieruchomości można znaleźć praktycznie w całym kraju. Rynek ten sukcesywnie rośnie: prezentuje szeroką gamę najróżniejszych obiektów. Ceny są silnie zróżnicowane: od bardzo zrujnowanych pałaców czy zamków do kupienia w cenach przeciętnego mieszkania, po prosperujące i odrestaurowane obiekty hotelowe w zabytkowych murach, które są bardzo drogie - komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Prezes WGN dodaje, że nie chodzi wyłącznie o zabytkowe pałace i zamki. Deweloperzy często sięgają także po tzw. zabytki przemysłu. Dawna architektura przemysłowa nadaje się do realizacji nieruchomości komercyjnych - nie tylko handlowych czy biurowych. W obiektach pofabrycznych powstają m.in. apartamenty typu lofty, które również świetnie nadają się pod ofertę noclegowo - turystyczną.

Innym, bardzo mocnym trendem, jest restauracja kamienic. - Widzimy rosnące zainteresowanie nieruchomościami typu kamienice. Stają się one świetnymi lokalizacjami hotelowymi. Ceny w najlepszych lokalizacjach mogą sięgać nawet kilkudziesięciu milionów złotych - komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

W takich cenach do kupienia są nieruchomości położone najbardziej prestiżowo - mowa o Śródmieściu w Warszawie czy też m.in. Starym Mieście w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Przykładowo: cena ofertowa za historyczną kamienicę o powierzchni 2200 mkw. zlokalizowaną na Starym Mieście we Wrocławiu wynosi 15 mln zł.

Warto zaznaczyć, że z zainteresowania deweloperów korzystają samorządy. Przykładem może być Wrocław i bardzo dobrze położona kamienica z Wyspy Słodowej, zaledwie kilkaset metrów od Starego Miasta. Budynek postawiony w połowie XIX wieku, o powierzchni użytkowej 1500 mkw. został wystawiony na sprzedaż po cenie wywoławczej 7,2 mln zł.

Oprócz kilku wiodących miast kraju (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków, Poznań) największa podaż nowych obiektów hotelowych występuje w kilku najlepszych lokalizacjach turystycznych. Mowa oczywiście o miejscowościach nadmorskich i najlepszych kurortach górskich. Tutaj też ceny obiektów hotelowych i noclegowych na rynku wtórnym są najwyższe.

- Możemy określić średnie ceny dla obiektów o dobrym położeniu i przyzwoitym stanie technicznym na poziomie około 5-6 tys. zł. Naprawdę prestiżowe nieruchomości, te które wyróżniają się wyposażeniem i bardzo dobrą lokalizacją są oczywiście droższe. Przykład zabytkowej kamienicy z Gdańska pokazuje, że mogą sięgać nawet ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy - komentuje Leszek Michniak z WGN.

Poza rentownością i stanem technicznym, przesądza przede wszystkim lokalizacja. W miejscowościach nadbałtyckich liczy się bliskość plaży i deptaków spacerowych. Za 600 - metrowy, działający i rentowny pensjonat w Łebie - jednej z najpopularniejszych destynacji wakacyjnych nad morzem - trzeba zapłacić przynajmniej około 4 mln zł.

Podobne wyceny - rzędu kilku milionów - uzyskują obiekty o powierzchni do 1000 mkw. w innych lokalizacjach nadmorskich a także w topowych kurortach górskich. Przykładowo: za około 4,5 mln zł można kupić 700 - metrowy obiekt hotelowy w Zakopanem. Blisko 16 mln to natomiast cena za duży pensjonat w Karpaczu. Nieruchomość ma 2600 mkw. Z kolei - wracając nad Bałtyk - nieco większy obiekt hotelowy (3500 mkw.) z okolic Darłowa wystawiono na sprzedaż za 15 mln zł.

Przełożenie na podaż obiektów noclegowych ma coraz większy wachlarz możliwych form inwestowania oraz ciągle wysoka rentowność nieruchomości pod wynajem. Nowością na polskim rynku, jednak szybko zyskującą na popularności, jest tzw. system condo.

Tzw. apart i condohotele funkcjonują w Polsce nie dłużej niż około 10 lat. Biznesowa zasada realizacji takich projektów jest prosta - deweloper podpisuje z kupującym umowę najmu zwrotnego, stając się jednocześnie operatorem takiego obiektu, z prawem podnajmu. W umowie gwarantuje określony zwrot przez określony czas. Najczęściej jest to stała stopa zwrotu (8 - 10 proc.) przez okres kilku lat, później uzależniona jest od obłożenia obiektu.

Szacuje się, że w Polsce działa już kilkadziesiąt obiektów hotelowych typu condo. Chodzi głównie o miejscowości nadbałtyckie, górskie oraz Mazury - a więc tam, gdzie może być obłożenie. Ile trzeba zainwestować? Z danych WGN wynika, że stawki za takie nieruchomości zaczynają się od poziomów średnich rynkowych dla budownictwa w segmencie popularnym. Standardowe 50 - metrowe mieszkanie wykończone pod klucz można mieć już w cenie 270 - 300 tys. zł.

Z danych statystycznych wynika, że w ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Według danych STR Global Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.

Z kolei wg Colliers International w 2015 r. skategoryzowano w naszym kraju 149 hoteli, oferujących 11 849 miejsc noclegowych w 6 037 pokojach. Autorzy raportu podkreślają, że choć przyrost ten był niższy jedynie o 2 proc. (3 obiekty) w porównaniu do odnotowanego w 2014 r., to pozwala on twierdzić, że tempo rozwoju polskiej bazy hotelowej utrzymuje się na wysokim poziomie. W podziale na kategorie w 2015 r. kategoryzowano 3 hotele jednogwiazdkowe, 29 dwugwiazdkowych, 91 trzygwiazdkowych, 20 czterogwiazdkowych i 6 pięciogwiazdkowych. 25,5 proc. nowej podaży zlokalizowane jest w miastach wojewódzkich.

Rosnąca podaż obiektów hotelowych i noclegowych oraz popyt na atrakcyjne nieruchomości tego typu na rynku wtórnym wynikają z jednego faktu: Polska staje się coraz atrakcyjniejsza turystycznie. To główne koło zamachowe, które pcha inwestorów do realizacji nowych projektów. Branża turystyczna notuje z roku na rok coraz lepsze wyniki.

Ostatnie pełne dane na temat liczby gości zagranicznych pochodzą z 2015 r. Wtedy nasz kraj odwiedziło w sumie 16,7 mln osób z zagranicy, co było wynikiem rekordowym. Skąd najczęściej pochodzą turyści przyjeżdżający do Polski? Wg danych Ministerstwa Turystyki najwięcej było: Niemców - 6,012 mln, następne Ukraińcy - 1,198 mln, Rosjanie - 873 tys., Białorusini - 801 tys., Brytyjczycy - 753 tys., Litwini - 632 tys., Francuzi - 456 tys., Łotysze - 356 tys., Czesi - 283 tys. i Słowacy - 169 tys. Przeciętny gość, który odwiedzał nasz kraj i wykupił przynajmniej jeden nocleg, wydawał dziennie około 69 dolarów, czyli niecałe 300 zł.

Dane za rok ubiegły będą prawdopodobnie jeszcze lepsze. Wskazują na to wyniki cząstkowe. Według GUS w I poł. ubiegłego roku z obiektów noclegowych w naszym kraju skorzystało o 11,6 proc. więcej turystów zagranicznych niż w tym samym okresie 2015 roku, a liczba udzielonych im noclegów wzrosła o 12,9 proc.

Co ciekawe Polska przyciąga gości z coraz bardziej egzotycznych rejonów świata. Stąd duże wzrosty odwiedzalności z nietypowych kierunków: Malta (o 65,6 proc.), Hong Kong (o 36,1 proc.), Japonia (o 35,6 proc.), Izrael (o 33,6 proc.), Chiny (o 33,4 proc.), Grecja (o 32,1 proc.), Indie (o 27,0 proc.), Ukraina (o 23,9 proc.), Węgry (o 19,0 proc.), Portugalia (o 18,7 proc.), Irlandia (o 18,1 proc.), USA (o 17,9 proc.), Szwecja (o 16,9 proc.), Wielka Brytania (o 16,2 proc.), Słowacja (o 14,7 proc.) i Hiszpania (o 14,3 proc.).

Na wzrost rynku turystycznego i noclegowego wielki wpływ ma też turysta krajowy. Dane statystyczne pokazują, że po latach wojaży zagranicznych Polacy znów cieplejszym okiem spoglądają na wypoczynek w kraju. W ubiegłym roku rekordowy sezon zaliczyły miejscowości nadbałtyckie. Przykładowo: w miesiącach letnich województwo pomorskie odwiedziło 9 mln turystów, co jest wynikiem lepszym o około pół miliona niż rok wcześniej. Sukcesywnie rośnie też tzw. turystyka biznesowa. Wg raportu "Przemysł spotkań i wydarzeń w Polsce 2016" w analizowanym okresie odbyło się w naszym kraju blisko 34 tys. spotkań biznesowo - konferencyjnych. Wzięło w nich udział blisko 7 mln osób, a 70 proc. z tych eventów odbywało się w hotelach.

- Wszystko wskazuje na to, że rozwój turystyki będzie mocno napędzał rynek nieruchomości w tym segmencie. To dobra wiadomość. Należy spodziewać się wielu nowych realizacji, a także renowacji starszych obiektów. Na koniunkturze zyska wiele zrujnowanych obecnie zabytków. Jako prestiżowe hotele, odzyskają dawny blask. Jednocześnie rośnie konkurencja na tym rynku. Właściciele mniej atrakcyjnych, starszych obiektów muszą je modernizować i podnosić standard, jeśli chcą pozostać w grze - podsumowuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN