Zalety i wady mieszkań używanych

Pobierz za darmo program PIT 2016

W 2015 r. wg Eurostatu około 55 proc. kupionych mieszkań na polskim rynku stanowiły te z drugiej ręki. 45 proc. przypadało na mieszkania nowe. Taki wynik oznacza nieomal równowagę, z lekkim tylko wskazaniem na rynek pierwotny. Zaznaczyć należy jednak, że proporcje zmieniły się dopiero w ostatnich latach. Wcześniej zdecydowanie przeważał rynek wtórny. Jeszcze w 2010 roku tylko około 35 proc. lokali mieszkalnych będących przedmiotem transakcji stanowiły mieszkania nowe. Sytuacja nieco się wyrównała ze względu na kilka czynników:

1) Ceny mieszkań pozostają stabilne. Od kilku lat mamy w zasadzie do czynienia z kosmetycznymi zmianami w tym zakresie. Stawki rok do roku różnią się między sobą nie więcej niż o 200 - 300 zł za metr kwadratowy. Przykładem może być tutaj choćby Warszawa. Wg najświeższych danych NBP - w IV kw. ubiegłego roku przeciętne ceny transakcyjne na tym rynku za mieszkania nowe wynosiły 7600 zł/mkw. W czwartym kwartale 2015 r. było to 7400 zł, a rok wcześniej 7300. Oznacza to, że ceny mieszkań stołecznych w ciągu dwóch lat wzrosły średnio zaledwie o 300 zł na metrze, a jest to i tak spory wzrost w porównaniu do innych ośrodków. W Poznaniu ceny praktycznie się nie zmieniły. Pod koniec 2014 roku za metr kwadratowy mieszkania nowego płaciło się tam 6200 zł. Taki sam poziom cen obowiązywał pod koniec ubiegłego roku. W Katowicach ceny w ciągu dwóch lat wzrosły zaledwie o 100 zł - z 4900 zł/ mkw. do 5000 zł. W Łodzi wzrost był na poziomie 200 zł - z 4650 do 4850 zł. W Szczecinie ceny mieszkań przez cały ten okres praktycznie się nie zmieniły i wynoszą 4800 zł. Wzrostu nie odnotowano też w Opolu. Tu średnie stawki za mieszkania nowe wynoszą 4600 zł. Natomiast wśród największych rynków mieszkaniowych największy wzrost stawek na rynku pierwotnym za mieszkania nowe odnotowano w Krakowie i Gdańsku. W NBP w obu tych miastach nieruchomości mocno drożały - w ciągu 2 lat o około 700 zł/ mkw. - z 5700 do 6400 zł. Nie zmienia to jednak ogólnego obrazu - ceny mieszkań od deweloperów przez dłuższy okres pozostawały stabilne i to mimo rosnącego popytu.

2) Kolejny czynnik wzmagający koniunkturę na nowe lokale to rosnąca siła nabywcza Polaków na rynku mieszkaniowym. Jest to oczywiście ściśle powiązane z poziomem cen, jednakowoż tzw. przeciętny Kowalski może sobie obecnie pozwolić na zdecydowanie więcej powierzchni mieszkania z własnej pensji. Wg raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich (za IV kw. 2016) możliwości nabywcze Polaków znacznie wzrosły. W Katowicach z przeciętnej pensji można już kupić ponad metr kwadratowy własnego mieszkania. W 2007 roku zarobki na tym rynku pozwalały na zakup nieco 0,68 mkw. We Wrocławiu siła nabywcza kupujących przez 10 lat wzrosła blisko o 100 proc. W 2007 roku średnia pensja na tym rynku pozwalała na zakup tylko 0,35 mkw. Obecnie jest to już 0,61. W Warszawie 10 lat temu można było z przeciętnych zarobków kupić 0,37 mkw. własnego mieszkania, dziś - 0,55. Podobny wzrost dotyczy także Krakowa, natomiast w Łodzi możliwości nabywcze kupujących wzrosły z 0,53 mkw. do 0,81.

3) Na wzrost popularności rynku silne przełożenie miały też taniejące kredyty. Przypomnijmy, że ciągle jeszcze obowiązują rekordowo niskie stopy procentowe, z podstawową stopą na poziomie 1,5 proc. To wszystko przekładało się na tanie kredyty.

4) Jednym z najważniejszych czynników, który wespół z pozostałymi kreował rekordowo wysoki popyt (w zeszłym roku na głównych rynkach deweloperzy sprzedali około 60 tys. mieszkań) był oczywiście program MDM, zwłaszcza że aż do jesieni 2015 r. dotyczył on tylko i wyłącznie rynku pierwotnego.

Całość powyżej wymienionych czynników złożyła się na wzrost popularności mieszkań nowych u Polaków. Ten trend jednak może się odwrócić, bowiem wymienione powyżej stymulanty dla rynku pierwotnego przestają działać.

1) Program MDM jest właściwie na ukończeniu. Skończyły się już środki z dopłat na ten rok. Obecnie można rezerwować pieniądze na rok przyszły, ale te zapewne również szybko się skończą. To oznacza, że klienci pozostaną bez bezpośredniej dopłaty do wkładu własnego. Nowa forma pomocowa, którą proponuje rząd, czyli Mieszkanie Plus, zacznie przynosić efekty najwcześniej za kilka lat, jednak jest ona oparta o zupełnie inne założenia. Zamiast dopłacać do wkładu, premiuje oszczędzanie na cele mieszkaniowe i wynajem mieszkań od państwa, z możliwością dojścia do własności po wielu latach.

2) Niebagatelny wpływ na osłabienie popytu będą miały też zaostrzone wymogi kredytowe - przede wszystkim wzrost minimalnego wymaganego wkładu własnego, do poziomu 20 proc. Co prawda na rynku można znaleźć oferty z niższym wkładem, ale zazwyczaj są one obwarowane koniecznością wykupienia tzw. ubezpieczenia od niskiego wkładu, czy też czasowo wyższą marżą. 20 proc. wkładu własnego oznacza, że - by myśleć o zakupie 50 - metrowego mieszkania nowego - należy w Warszawie dysponować kwotą rzędu blisko 80 tysięcy złotych. We Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku trzeba mieć ponad 60 tys. Takie wymagania finansowe mogą okazać się zaporowe dla wielu. Kwestia tego, jak Polacy poradzą sobie ze wzrostem wkładu, będzie najważniejsza dla sytuacji rynkowej w tym roku.

3) Widmo wzrostu stóp procentowych. Prawdopodobnie w niedalekiej przyszłości pożegnamy się z rekordowo niskimi stopami procentowymi, tak jak pożegnała się z nami deflacja, czyli czas niskich cen. Obecnie znów ceny rosną i to szybko. Inflacja w styczniu 2017 r. wzrosła o 1,8 proc. rok do roku - to zdecydowanie więcej niż przewidywano. W związku z tym, co prawda na razie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podwyżkę stóp procentowych, i wedle zapowiedzi do końca roku mają one pozostać stabilne, ale niewykluczone, że RPP będzie musiała skorygować swoje założenia, a nawet jeśli nie, to w przyszłym roku już raczej należy się spodziewać podwyżki stóp. A to oznacza oczywiście wzrost rat kredytów i spadek zdolności kredytowej Polaków.

Całość wymienionych czynników może spowodować odpływ klientów od rynku pierwotnego i poszukiwanie tańszej alternatywy. Tę znajdą na rynku wtórnym.

- Sądzimy, że mieszkania używane mogą zyskiwać na popularności, przede wszystkim ze względu na niższą cenę. A to w kontekście pogorszenia warunków dla kredytobiorców będzie miało duże znaczenie. Należy pamiętać jednak o tym, że ceny to nie jedyna zaleta rynku wtórnego. Klienci doceniają przede wszystkim bogactwo oferty i możliwych lokalizacji - komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Najdroższym rynkiem wtórnym mieszkań wśród miast wojewódzkich w kraju jest oczywiście Warszawa. Metr kwadratowy w stolicy wg NBP kosztuje obecnie 7200 zł. W Krakowie stawki wynoszą 5900 zł, w Poznaniu 5200 zł, we Wrocławiu 5500, w Gdańsku 5600 zł, w Katowicach 3500, a w Łodzi 3400 zł/ mkw.

Jak widzimy z powyższego zestawienia ceny na głównych rynkach są wyraźnie niższe od stawek z rynku pierwotnego. Średnio w grę wchodzi różnica rzędu 300 - 500 zł na metrze kwadratowym, ale w niektórych lokalizacjach jest to znacznie więcej. Rekordowe różnice obserwujemy w Katowicach i Łodzi. Na tych rynkach mieszkania używane są tańsze od nowych aż o około 1200 - 1500 zł za metr!

Kolejna sprawa, która w perspektywie pogorszenia warunków kredytowania, sprzyja segmentowi mieszkań używanych to spora różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Na rynku pierwotnym deweloperzy nie są zbyt skłonni do upustów cenowych. Te zazwyczaj mają miejsce w przypadku promocji, ale w grę wchodzą najczęściej rabaty do wysokości góra 5 proc. Na negocjacje większe szanse mają natomiast ci, którzy bądź to płacą większą kwotę z góry, bądź też kupują mieszkania w pakietach, czyli kilka nieruchomości naraz.

Wg NBP na rynku pierwotnym w stolicy ceny ofertowe i transakcyjne praktycznie się nie różnią i wynoszą obecnie około 7600 zł. W Krakowie do ugrania jest niecałe 300 zł. Stawki w ofercie wynoszą tam 6780 zł, stawki transakcyjne 6500. We Wrocławiu klient kupujący nowe mieszkanie może liczyć na podobną zniżkę ceny - z 6400 do 6100 zł, w Poznaniu różnica cen ofertowych i transakcyjnych wynosi zaledwie 100 zł za metr kw. (6400 - 6300 zł).

Na rynku wtórnym, wg danych banku centralnego, te różnice są znacznie większe. Przykład Warszawy. Ceny ofertowe mieszkań używanych w stolicy w IV kw. 2016 wynosiły aż 8700 zł, co oznacza, że transakcyjne są o 1500 zł za metr kwadratowy niższe. W Krakowie dystans między cenami z oferty a transakcji wynosi 1000 zł (niecałe 7000 zł/mkw. w ofercie, w stosunku do niecałych 6000 zł w transakcji). Jeśli chodzi o Poznań - tutaj różnica wynosi około 900 zł (6100 w ofercie, 5200 zł w transakcji).

Jak więc widzimy na podstawie powyższych przykładów - rynek wtórny mieszkań daje generalnie znacznie większą szansę utargowania wyższej kwoty przy zakupie. Należy jednak pamiętać, że na dane statystyczne wpływ mają też wartości skrajne. W przypadku mieszkań używanych chodzi o dużą rozbieżność cenową, wynikającą z bogactwa oferty.

- Nieodmiennie rekordy cenowe biją świetnie położone mieszkania, w centrach dużych miast, np. w zabytkowych odremontowanych kamienicach. Tego typu nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach są znacznie wyżej wyceniane niż mieszkania nowe, ale gorzej położone. Wynika to po części z faktu, że deweloperzy mają bardzo ograniczony dostęp do świetnych lokalizacji, a są one właśnie dostępne na rynku wtórnym. Jeśli jednak deweloper buduje w ścisłym centrum, daje zazwyczaj cenę wyższą od podobnie zlokalizowanych nieruchomości używanych, co sprawia że te drugie utrzymują swoją konkurencyjność - komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Tak więc rekordy cenowe biją nieruchomości w takim położeniu jak m.in. warszawskie Śródmieście, Stare Miasto i Kazimierz w Krakowie, czy też np. Rynek i okolice we Wrocławiu. Mowa o stawkach znacznie przekraczających lokalne średnie cenowe.

Z ofert WGN wynika, że za mieszkania na Śródmieściu w Warszawie należy przeciętnie płacić przynajmniej około 10 tys. zł od metra kwadratowego, jednak średnie ceny kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy. Za 60 - metrowe mieszkanie w budynku z cegły, z lat 80 - tych, położone na Śródmieściu ceny mogą kształtować się na poziomie powyżej 700 tys. zł. 45 - metrowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy to już wydatek ponad 14 tys. zł/mkw. z ceną całości na poziomie 630 tys. zł. Nieco tylko niższe stawki spotykamy w innych prestiżowych warszawskich lokalizacjach. Do topu cenowe zalicza się także Mokotów, Powiśle czy bliska Wola.

W Krakowie rekordy cenowe biją mieszkania używane, odremontowane w wysokim standardzie w historycznych czy zabytkowych budynkach. Na Kazimierzu apartament w kamienicy będzie kosztował około 20 tys. złotych za metr kw. 50 - metrowe mieszkanie w wysokim standardzie w takiej lokalizacji może oznaczać wydatek nawet ponad miliona złotych.

We Wrocławiu top cenowy dotyczy oczywiście Rynku i okolic. Kilkanaście tysięcy złotych - takie są stawki za mieszkania w pięknych kamienicach na samej płycie rynku. Ceny w okolicach Rynku kształtują się natomiast na poziomie około 8 - 9 tys. zł za metr.

- Mieszkania w świetnych centralnych lokalizacjach są oczywiście bardzo drogie, ale z danych analityków WGN wynika jednocześnie, że takie nieruchomości łatwiej opierają się zmianom koniunktury. Krótko mówiąc: trzymają swoją wartość. Gdy po pęknięciu bańki cenowej z lat 2006 - 2008 nieruchomości generalnie traciły na wartości, w niektórych przypadkach nawet o 30 - 40 proc., świetnie położone mieszkania w centralnych lokalizacjach, utrzymały swoje ceny. Dlatego jest to dobra lokata kapitału. Dodać należy, że w centrach miast wyższe wyceny uzyskują generalnie wszystkie nieruchomości, nawet te w stosunkowo nieatrakcyjnym budownictwie - np. w wielkiej płycie. Są one, ze względu na lokalizację, wyceniane znacznie powyżej średniej - komentuje Leszek Michniak. Dodaje, że tzw. bloki ale na Starym Mieście we Wrocławiu lub w okolicy mogą być wyceniane nawet po 8 - 9 tys. zł od metra.

Poza najlepszymi lokalizacjami i mieszkaniami o podwyższonym standardzie, czy też apartamentami na rynku wtórnym mamy do czynienia z bardzo bogatą ofertą, wyróżniającą się różnorodnością typów budownictwa i lokalizacji.

- To z pewnością istotna zaleta z punktu widzenia klienta, w porównaniu do mieszkań od deweloperów. Często nowe, tanie mieszkania, spełniające wymogi MDM, w dużych miastach zlokalizowane są na osiedlach peryferyjnych w stosunku do centrum. Prezentują też raczej zbliżoną stylistykę i technologię. Na rynku wtórnym za podobne a nawet niższe pieniądze kupujący może nabyć nieruchomość znacznie lepiej zlokalizowaną, nie cierpiącą na braki infrastrukturalne nowych osiedli na peryferiach - tłumaczy Leszek Michniak. Dodaje, że zaletą są też różne typy budownictwa oraz fakt, że nie tylko takie mieszkania są zazwyczaj tańsze od nowych, ale też że jeśli prezentują w miarę dobry stan nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, a pozwalają automatycznie się wprowadzić i mieszkać. To znaczne ułatwienie w porównaniu do zakupu na rynku pierwotnym, gdzie zazwyczaj mieszkanie nowe, oddane w standardzie deweloperskim, należy jeszcze wykończyć. Wiąże się to z wydatkiem kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Z jakimi typami nieruchomości najczęściej mamy do czynienia na ryku wtórnym? W grę wchodzą dwa rodzaje budownictwa: przedwojenne i powojenne kamienice, oraz bloki z tzw. wielkiej płyty.

Kamienice, zwłaszcza te dobrze położone, o historycznym czy zabytkowym charakterze cieszą się stale rosnącą popularnością. Ciągle jeszcze mieszkania w takich nieruchomościach mogą stanowić okazję cenową - zwłaszcza dla poszukujących lokali do remontu. W centralnych dzielnicach miast można znaleźć tanie nieruchomości, wymagające nakładów finansowych, za to świetnie położone. Tego typu oferta to gratka dla inwestorów. Mieszkanie w kamienicy, po odremontowaniu, może zyskać na wartości nawet powyżej 50 proc. i jeśli wyróżnia je świetna lokalizacja, idealnie nadaje się pod rynek najmu. Kupujący doceniają też niebanalny charakter tego budownictwa - dobrą i trwałą technologię, piękne fasady budynków, wysokie sufity, duże okna, zabytkowe części wspólne. Decydując się jednak na kamienicę należy dokładnie zapoznać się ze stanem technicznym takiej nieruchomości, z potrzebnymi nakładami remontowymi i generalnie skłonnością pozostałych właścicieli do remontu. Jeśli budynek jest w fatalnym stanie, a wspólnota nie zamierza czynić nakładów finansowych na konieczne prace, wtedy wartość nieruchomości siłą rzeczy będzie maleć. Warto też sprawdzić czy obiekt, albo jego część nie jest objęty ochroną konserwatora zabytków. Jeśli jest, może się to przełożyć na wyższe koszty remontu.

Wielka płyta - najpopularniejsza technika budowlana, stosowana w PRL. Szacuje się, że w Polsce jest około 4 mln mieszkań postawionych w wielkiej płycie. Żyje więc w nich nawet kilkanaście milionów Polaków. Mimo szeregu wad tej technologii ci cieszą się one ciągle wielką popularnością. Należy zaznaczyć, że także blokowiska systematycznie się modernizują. Budynki są ocieplane, poprawia się ich standard, estetyka elewacji itp. Niektóre wspólnoty decydują się np. podwieszać balkony, na osiedla pojawiają się parkingi grodzone, monitoring itp.

Podstawowa zaleta blokowisk to przede wszystkim cena. Mieszkania tego typu na największych rynkach są średnio o około 500 - 700 zł/ mkw. tańsze w stosunku do lokalnych średnich cenowych. Niższy koszt to jednak nie jedyna zaleta. - Kupujący doceniają też lokalizacje i dostępną infrastrukturę. Często w porównaniu do nowych osiedli, tzw. blokowiska są jednak lepiej zlokalizowane. Nie cierpią na braki drogowe, czy niewystarczającą liczbę połączeń komunikacji miejskiej. Nie cechuje ich też ciasnota, często typowa dla budownictwa deweloperskiego. Należy pamiętać, że PRL-owscy planiści dbali o to, by każde osiedle miało szkołę, przedszkole, Supersam, park itp. Tak więc często infrastruktura, w porównaniu do oddalonych nowych osiedli jest znacznie lepsza. Natomiast mankamentem mogą być braki miejsc parkingowych. Jeśli chodzi o same mieszkania - niebagatelnym argumentem za takim rozwiązaniem jest przypisanie piwnicy do każdego lokalu w bloku. Piwnice są z reguły większe od tzw. komórek lokatorskich. Nie trzeba za nie specjalnie dopłacać a ich liczba odpowiada licznie mieszkańców - komentuje Leszek Michniak. W dużych miastach nawet w stosunkowo nieodległych lokalizacjach mieszkania w wielkiej płycie są do kupienia w przedziale około 4500 - 5000 zł/ mkw.

Rynek wtórny stanowi rynek pierwszego wyboru dla mieszkańców mniejszych i średnich miast w całej Polsce. Głównie dlatego, że deweloperzy budują tam mało, albo po prostu nic. Co ciekawe - cechą charakterystyczną mniejszych rynków mieszkaniowych jest niewielkie zróżnicowanie cenowe, niezależnie od lokalizacji w danym mieście, czy też w porównaniu do innych ośrodków w całym kraju. Przeciętne stawki za mieszkania używane wynoszą około 2800 - 3200 zł i w tej cenie można kupić nieruchomości także w centrach takich lokalizacji.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN